Leistungsphase 8 nach HOAI: Objektüberwachung

Objektüberwachung (LPH 8) im Überblick:

• Die Objektüberwachung (LPH 8) umfasst die Bauüberwachung, Koordination aller Gewerke, Dokumentation und Rechnungsprüfung.
• Sie ist entscheidend für die Qualität, Einhaltung der Pläne und Kostenkontrolle während der Bauausführung.
• Das Honorar für LPH 8 macht ca. 32 % des Gesamthonorars aus (Orientierungswert HOAI), wobei die exakte Berechnung flexibel bleibt.

Die Objektüberwachung entspricht der Leistungsphase 8 nach HOAI und ist demnach eine von insgesamt neun Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). In dieser Phase wird die Ausführung des Bauprojekts durch den/die ArchitektenIn oder PlanerIn überwacht und kontrolliert.

Objektüberwachung vs. Bauüberwachung

Objektüberwachung und Bauüberwachung werden oft synonym verwendet. Allerdings gibt es einen feinen Unterschied: Kurz gesagt ist die Bauüberwachung ist ein Teilbereich der Objektüberwachung.

Die Objektüberwachung (HOAI Leistungsphase 8) ist der offizielle Begriff nach HOAI für die Leistungsphase 8 und deckt deshalb auch technische, organisatorische und kaufmännische Aufgaben ab. Dazu gehören Koordination der Gewerke, Qualitätskontrolle, Dokumentation, Rechnungsprüfung, Abnahme, Kostenkontrolle und Mängelbeseitigung. Ziel ist also nicht nur die Überwachung der Bauausführung, sondern die Gesamtsicherung von Kosten, Terminen und Qualität.

Die Bauüberwachung dagegen wird oft als umgangssprachlicher Begriff verwendet und meint häufig die reine Kontrolle der Bauausführung auf der Baustelle. Der Fokus liegt deshalb mehr auf der praktischen Umsetzung der Baupläne, weniger auf organisatorische, rechtliche oder abrechnungstechnische Aspekte.

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Was gehört zur Objektüberwachung?

In der LPH 8 überwacht der/die ArchitektIn die Umsetzung des Bauprojekts, um sicherzustellen, dass es gemäß den Planungen und Vorgaben realisiert wird.

Zu den Aufgaben der Objektüberwachung gehören unter anderem die Koordination aller am Bau beteiligten Unternehmen, die Erstellung eines Bauzeitenplans, die Überwachung der Beseitigung von Mängeln sowie die Dokumentation des Bauablaufs.

Zudem ist die Rechnungsprüfung und die Erstellung eines Rechnungsdeckblattes ein weiterer wichtiger Bestandteil der Leistungsphase 8.

Grundleistungen während der Objektüberwachung (LPH 8)

• a) Überwachen der Ausführung des Objektes auf Übereinstimmung mit der öffentlich-rechtlichen Genehmigung oder Zustimmung, den Verträgen mit ausführenden Unternehmen, den Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik
• b) Überwachen der Ausführung von Tragwerken mit sehr geringen und geringen Planungsanforderungen auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis
• c) Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
• d) Aufstellen, Fortschreiben und Überwachen eines Bauzeitenplans (Balkendiagramm)
• e) Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch)
• f) Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
• g) Rechnungsprüfung einschließlich Prüfen der Aufmaße der bauausführenden Unternehmen
• h) Vergleich der Ergebnisse der Rechnungsprüfungen mit den Auftragssummen einschließlich Nachträgen
• i) Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen
• j)   Kostenfeststellung, zum Beispiel nach DIN 276
• k)  Organisation der Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter, Feststellung von Mängeln, Abnahmeempfehlung für den Auftraggeber
• l)   Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahmen und Teilnahme daran
• m) Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts
• n)  Übergabe des Objekt
• o) Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche
• p) Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängeln

Besondere Leistungen während der Objektüberwachung (LPH 8)

• Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes–
• Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
• Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter, soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der LPH 8 hinausgeht

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Honorarabrechnung für die Leistungsphase 8 - Objektüberwachung

Gemäß § 34 Abs. 3 HOAI wird für das Leistungsbild Gebäude und Innenräume der Anteil des Honorars für die Objektüberwachung mit 32% vom Gesamthonorar für alle 9 Leistungsphasen bewertet und angesetzt. Allerdings ist zu beachten, dass seit der Einführung der HOAI 2021, die vorgegebenen Prozentsätze für die Honorarberechnung für Architekten und ArchitektInnen nur noch als Anhaltspunkt gelten. Hintergrund ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) aus dem Jahr 2019.Wie das Honorar berechnet wird, haben wir in unserem Blog Post über das Thema: "Wie berechnet sich das Honorar von ArchitektInnen?" genauer erklärt. Zur Unterstützung wird dafür meistens ein HOAI Rechner verwendet.

Alle Leistungsphasen nach HOAI im Überblick:

• Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
• Leistungsphase 2: Vorplanung
• Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
• Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
• Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
• Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
• Leistungsphase 7: Mitwirkung der Vergabe
• Leistungsphase 8: Objektüberwachung
• Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Objektüberwachung mit Compa

Es gibt Software, die den gesamten Planungs- und Bauprozess von Leistungsphase 1 bis 9 begleitet – so auch Compa. Speziell für die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) unterstützt Compa bei:

• Kostenverfolgung (AVA-Software): Alle Baukosten, Nachträge und Rechnungen können systematisch erfasst, miteinander verglichen und auf Übereinstimmung mit dem Leistungsverzeichnis überprüft werden. So lassen sich Abweichungen frühzeitig erkennen und die Kostenkontrolle während der Bauausführung gewährleisten.
• Honorarabrechnung (HOAI-Software): Fortschrittsabhängige Rechnungen können direkt erstellt und gemäß HOAI nachvollziehbar abgerechnet werden. Die Abrechnung berücksichtigt den Baufortschritt, erfasste Zeiten und vertraglich vereinbarte Leistungen, wodurch Transparenz und Rechtssicherheit für PlanerInnen und AuftraggeberInnen entsteht.
• Bautagebuch (Bauleiter-Software): Baufortschritte werden via WhatsApp dokumentiert und vom KI-Assistenten zusammengefasst inklusive Anwesenheiten, Wetter, Aufgaben und Mängel – was als PDF heruntergeladen werden kann für die Ablage und den Versand; auch über die Plattform möglich.