Leistungsphase 9 nach HOAI: Objektbetreuung
HOAI Leistungsphase 9 im Überblick:
- In der Leistungsphase 9 betreut der Architekt das Bauwerk nach Fertigstellung.
- Dazu gehören Mängelfeststellung, Wartung, Instandhaltung und Dokumentation des Objekts.
- Das Honorar beträgt etwa 2 % des Gesamtprojekts.
Was ist die HOAI Leistungsphase 9?
In der Leistungsphase 9 nach HOAI der Objektbetreuung, werden die Interessen des Bauherren gewahrt, indem die verantwortlichen Architekt- oder IngenieurInnen das Bauwerk über einen bestimmten Zeitraum betreut und den ordnungsgemäßen Betrieb sicherstellt.
Zu den Aufgaben der Objektbetreuung gehören unter anderem die Überwachung des Betriebs und der Nutzung des Bauwerks sowie die Organisation von Wartung und Instandhaltung. Auch die Beratung des Bauherrn bei der Weiterentwicklung und Optimierung des Bauwerks kann Teil der Objektbetreuung sein.
Alle Leistungsphasen nach HOAI im Überblick:
- Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
- Leistungsphase 2: Vorplanung
- Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
- Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
- Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
- Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
- Leistungsphase 7: Mitwirkung der Vergabe
- Leistungsphase 8: Objektüberwachung
- Leistungsphase 9: Objektbetreuung
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Grundleistungen während der Objektbetreuung (LPH 9)
Die Grundleistungen in der Leistungsphase 9 sichern den ordnungsgemäßen Betrieb des Bauwerks:
- Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen
- Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen
- Mitwirken bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen
Besondere Leistungen während der Objektbetreuung (LPH 9)
Die besonderen Leistungen in der Leistungsphase 9 beinhalten die Pflege, Dokumentation und Optimierung des Objekts.
- Überwachen der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist
- Erstellen einer Gebäudebestandsdokumentation
- Aufstellen von Ausrüstungs- und Inventarverzeichnissen
- Erstellen von Wartungs- und Pflegeanweisungen
- Erstellen eines Instandhaltungskonzepts
- Objektbeobachtung
- Objektverwaltung
- Baubegehungen nach Übergabe
- Aufbereiten der Planungs- und Kostendaten für eine Objektdatei oder Kostenrichtwerte
- Evaluieren von Wirtschaftlichkeitsberechnungen
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Honorarabrechnung für die Leistungsphase 9 - Objektbetreuung
Für die Honorarabrechnung der Leistungsphase 9 wird gemäß § 34 Abs. 3 HOAI der Anteil des Honorars für die Objektbetreuung mit 2% vom Gesamthonorar für alle 9 Leistungsphasen bewertet und angesetzt. Es ist jedoch auch hier zu beachten, dass seit der Einführung der HOAI 2021 die vorgegebenen Prozentsätze nur noch als Anhaltspunkt gelten. Hintergrund ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) aus dem Jahr 2019.
Zur Unterstützung wird dafür meistens ein HOAI Rechner verwendet. Wichtig zu wissen sind dafür:
- Anrechenbare Kosten (meist nach DIN 276, Kostengruppen 300 und 400)
- Honorarzone (I–V, je nach Schwierigkeit und Anforderungen des Projekts)
- Beauftragte Leistungsphasen (z. B. LPH 1–9 oder einzelne Phasen)
- Honorarsatz (Mindestsatz, Mittelsatz oder individueller Satz)
- Art des Objekts (z. B. Gebäude, Innenräume, Umbau, Modernisierung)
- Umbau- oder Modernisierungszuschlag inkl. mitzuverarbeitende Bausubstanz (falls relevant)
Wie das Honorar berechnet wird, haben wir in unserem Blogartikel über das Thema: "Wie berechnet sich das Honorar von ArchitektInnen?" genauer erklärt.
Objektbetreuung / Leistungsphase 9 in Compa
In der AVA Software von Compa können die Kosten von Bauprojekten in allen Leistungsphasen transparent, in Echtzeit und ohne Rechenfehler kontrolliert werden. Vor allem nach Abschluss des Bauprojektes ist es ein großes Plus, wenn man dem Bauherren noch einmal präsentieren kann, wie sich die Kosten von dem ersten Kostenrahmen, über die Kostenschätzungen bis zu den finalen Rechnungen entwickelt haben.
Gleichzeitig lässt sich mit der Bautagebuch App von Compa z. B. die Mängelbeseitigung dokumentieren, anschließend an die Leistungsphase 8 (Objektüberwachung), wo ein Bautagebuch oft vertraglich festgehalten wird.
Fazit
Die Leistungsphase 9 zeigt, dass ein Bauprojekt nicht mit der Übergabe endet. Die laufende Betreuung, der Umgang mit Mängeln und der Blick auf Nutzung und Kosten sorgen dafür, dass Gebäude langfristig funktionieren. Gerade mit Blick auf Bestandsbauten und nachhaltige Planung wird die Objektbetreuung künftig eine immer wichtigere Rolle spielen. Gleichzeitig bietet sie Architekt- und Ingenieur:innen die Möglichkeit, ihre fachliche Verantwortung über die Bauphase hinaus zu zeigen und das Vertrauen der Auftraggeber langfristig zu stärken.
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