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Bauüberwachung & Objektüberwachung im Überblick

Matthäus Kerres
Matthäus Kerres
05/2024
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Eine sorgfältige Planung eines Bauprojekts ist die Basis zur erfolgreichen Durchführung eines Bauauftrags. Immerhin machen die HOAI Leistungsphasen 1 bis 7 einen Großteil der gesamten Projektlaufzeit aus. Mit Beginn der Bauausführung in der Leistungsphase 8 kommt aber ein weiterer wichtiger Aufgabenbereich hinzu: die Bauüberwachung, oft auch mit den Begriffen "Objektüberwachung" oder "Bauleitung" bezeichnet. Nur mit Hilfe einer effizienten Bauüberwachung können Architekt:innen sicherstellen, dass die zuvor geplanten Baumaßnahmen auch auf der Baustelle korrekt in die Praxis umgesetzt werden.

Was bedeutet Bauüberwachung?

Die Bauüberwachung übernimmt im Gesamtprozess eines Bauprojekts die Funktion, die ordnungsgemäße Ausführung aller Bauarbeiten zu gewährleisten. Im Bauprozess gibt es zahlreiche verschiedene Aspekte, die permanent kontrolliert werden müssen. Abgesehen von strenger Qualitätskontrolle fällt in den Bereich der Bauüberwachung insbesondere die Sicherstellung der Einhaltung des Zeit- und Kostenrahmens. Weiterhin sind die Themen Gesetze, Normen und Sicherheit von Bedeutung für einen Bauüberwacher.

So muss einerseits gewährleistet werden, dass alle Bauleistungen die gesetzlichen Forderungen in vollem Umfang erfüllen. Andererseits spielt das Thema Sicherheit eine sehr wichtige Rolle auf jeder Baustelle. Deshalb muss die Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen durch alle beteiligten Gewerke überwacht werden. Zusätzlich sind alle Bestimmungen zum Umweltschutz einzuhalten. Damit wird deutlich, dass die Objektüberwachung eine vielschichtige und verantwortungsvolle Funktion im Rahmen eines Projekts darstellt.

Wer ist zuständig für die Bauüberwachung?

Zur Verantwortlichkeit im Bereich der Bauüberwachung macht die Deutsche Musterbauordnung (MBO) im Paragraph 53 eindeutige Aussagen. In Absatz (1) heißt es dazu wörtlich:

Damit wird klar, dass für die Bauarbeiten und die von ihnen ausgehenden Gefahren und Risiken zunächst einmal Bauherr:innen die volle und alleinige Verantwortung tragen.

Da sie aber nur selten über die notwendige Kompetenz und Zeit verfügen, diese Pflicht selbst zu übernehmen, besagt der § 53 gleichzeitig, dass er einen geeigneten Vertreter zu beauftragen hat. In der Praxis wird das meistens das beauftragte Planungsbüro sein, das wiederum selbst einen geeigneten Bauüberwacher aussucht und empfiehlt. Generell können übrigens sowohl Auftraggeber:innen als auch Auftragnehmer:innen Aufgaben der Bauüberwachung übernehmen.

Beispielsweise können Bauleiter:innen sowohl Architekt:innen oder Ingenieur:innen selbst, weitere Mitarbeiter des Planungsbüros oder einer der beteiligten Baufirmen sein. Schließlich führen zusätzlich die zuständigen Aufsichtsbehörden teilweise zu Kontrollzwecken die Bauüberwachung durch, um sicherzustellen, dass in erster Linie gesetzliche Vorschriften, Sicherheitsbestimmungen und Umweltnormen eingehalten werden.

Abweichend besteht in Österreich keine Pflicht zum Einsetzen einer Bauüberwachung diese und unterliegt dem eigenen Ermessen der Bauherr:innen.

Bauüberwachung vs Bauleitung

Auch wenn im allgemeinen Sprachgebrauch gerne den Begriffen "Bauüberwachung" und "Bauleitung" die gleiche Bedeutung zugewiesen wird, ist dies nicht korrekt, da beiden Berufsbildern unterschiedliche Kompetenzbereiche zugewiesen werden. Dabei ist ein Bauüberwacher die übergeordnete Instanz, während ein Bauleiter tatsächlich nur einen eingeschränkten Handlungsbereich hat. Im Allgemeinen übernimmt die Bauüberwachung die Aufgaben und Pflichten von Bauherr:innen und kümmert sich um die Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften und Normen.

Bauleiter:innen werden in den meisten Fällen für die direkte Überwachung der Baufirmen eingesetzt. Nahe am Baugeschehen der Gewerke kontrollieren sie die einzelnen Bauleistungen, sorgen für einen reibungslosen Bauablauf durch die Koordination der Gewerke und überwachen Zeit- und Kostenpläne. Es ist allerdings möglich, Bauleiter:innen auch Bauüberwachungsaufgaben vertraglich zu übertragen.

Bei größeren Bauvorhaben ist es üblich, mehrere Bauleiter:innen einzusetzen. Interessant ist übrigens die Tatsache, dass in der HOAI und VOB/B der Begriff "Bauleitung" nicht mehr verwendet wird. Es ist lediglich von "Anordnungen an den Leiter ausführender Unternehmen (VOB/B § 4 Abs. 1 Nr. 3) oder von der Objektüberwachung (HOAI LP 8) die Rede. Das hat zur Folge, dass in der heutigen Baupraxis der Begriff "Bauleitung" nicht mehr gebräuchlich ist.

Warum ist die Bauüberwachung wichtig für das Projekt?

Vom kleinsten Einfamilienhaus bis zum Mega-Bauprojekt: Allen Projekten gemein ist eine mehr oder weniger lange Bauphase, die sich der direkten Kontrolle aus dem Büro entzieht. Während bei der Entwurfs- und Ausführungsplanung noch die beauftragten Architekt:innen die volle Kontrolle über Leistungen, Termine und Kosten haben, ändert sich das spätestens beim ersten Spatenschicht. Natürlich finden periodische Baustellenbesuche statt, um sich vom Fortgang zu überzeugen.

Dennoch können Planer:innen nicht ganztags auf der Baustelle sein und brauchen geeignete Vertreter, die sich um die Überwachung vor Ort kümmern. In jeder Minute des laufenden Baubetriebs können Fehler passieren oder Sicherheitsvorschriften missachtet werden. Ohne eine effiziente Bauüberwachung hält schnell das Chaos auf der Baustelle Einzug. Fertigstellungsfristen werden verzögert, Fehlbestellungen und Mängel verursachen zusätzliche Kosten und im schlimmsten Fall können Unfälle passieren. Daher sollten immer mindestens eine oder auch mehrere Fachleute mit der sorgfältigen Überwachung und Dokumentation beauftragt werden.

Was kostet eine Bauüberwachung?

Generell gesagt: bedeutend weniger als die Nachtrags- und Schadenersatzkosten, die immer dann ins Spiel kommen, wenn es zu Verzögerungen, Fehlern oder sogar Unfällen kommt. Von vielen Bauherr:innen wird das Risiko unterschätzt, das eine Baustelle in finanzieller und strafrechtlicher Hinsicht darstellt. Auch nicht allen Bauherr:innen ist klar, dass sie vollumfänglich haften, wenn sie keinen geeigneten Vertreter für die Überwachung bestellt haben. Die Arbeiten innerhalb der Leistungsphase 8 der HOAI sind sehr komplex und beinhalten gleichzeitig auch das höchste Risiko.

Daher empfiehlt die HOAI für diesen Projektabschnitt insgesamt 32 Prozent des Gesamthonorars. Dies ist eine realistische und gebräuchliche Größe in der Baupraxis, die den hohen Arbeitsaufwand für Architekt:innen und die Bauüberwachung in LP 8 reflektiert.

Aufgaben der Bauüberwachung

Eine gute Übersicht über die Aufgaben der Bauüberwachung findet sich als Teilbereich der Leistungsphase 8, dort "Objektüberwachung genannt. So ist es unabdinglich, dass die Bauleistungen der einzelnen Gewerke mit den ausgeschriebenen Arbeiten im Bauleistungsverzeichnis abgeglichen werden. Nur bei einer konstanten Überwachung der Teilabschnitte lassen sich fehlende oder fehlerhafte Bauleistungen zeitnah identifizieren und korrigieren. Das gleiche gilt für Baumängel: Je früher diese aufgedeckt werden, umso schneller können die betroffenen Firmen Abhilfe schaffen, bevor Folgegewerke mit ihren Arbeiten beginnen.

Daher steht die Überwachung der Ausführung in Bezug auf "Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften" auch ganz oben auf der genannten Liste. Dazu gehört insbesondere auch die Kontrolle des Standsicherheitsnachweises.

Ein weiterer wichtiger Punkt der Bauüberwachung ist die genaue Kontrolle des geplanten Termin- und Kostenrahmens. Soll- und Ist-Werte müssen durch den Bauüberwacher kontrolliert und etwaige Diskrepanzen zeitnah gemeldet werden. Generell werden folgende Aufgaben durch die Bauüberwachung abgedeckt:

• Überwachung der korrekten Bauausführung
• Terminplanung und –koordination, Bauzeitenplan
• Bautagebuch
• Kostenkontrolle und Rechnungsprüfung
• Koordination mit zuständigen Behörden
• Koordinaten mit allen am Bau Beteiligten
• Teilabnahmen
• Mängelaufnahme und –anzeige
• Endabnahme und Objektübergabe

Objektüberwachung nach Leistungsphasen der HOAI

Doch nicht nur während der Bauphase greift die Objektüberwachung nach HOAI. Viel mehr zieht sie sich wie ein roter Faden durch die gesamte Projektphase, von der Planungsphase bis zur Abschlussphase.

Planungsphase

Einer der wesentlichsten Aufgaben der Bauüberwachung in der frühen Planungsphase ist die Konfektionierung eines vorläufigen Terminplans, der anschließend durch den endgültigen Bauzeitenplan abgelöst wird. Der erste Terminplan hilft, die ungefähr notwendige Bauzeit zu bestimmen und zu überprüfen, ob diese mit dem geforderten Fertigstellungstermin vereinbar ist. Auch auf der Kostenseite gibt eine vorläufige Kostenschätzung nach DIN 276 Aufschluss darüber, ob das Projekt mit dem geplanten Budget umsetzbar ist. Anschließend erfolgt die endgültige Kostenfeststellung nach DIN 276 in Verbindung mit AVA.

Ausführungsphase

Mit dem Beginn der Bauarbeiten verlagert sich das Einsatzgebiet der Bauüberwachung zum Großteil auf die Baustelle. Nur hier vor Ort können alle anwesenden Baufirmen koordiniert und bei überraschenden Änderungen nachjustiert werden. Zeitaufwändige Rückfragen mit dem Planungsbüro und Bauherr:innen entfallen im besten Fall. Gleichzeitig ist es das Ziel, möglichst zeitnah Ausführungsfehler aufzudecken. Schwerpunktmäßig werden besonders die Bauleistungen kontrolliert, welche komplizierter sind oder bekanntermaßen ein hohes Fehlerpotenzial aufweisen. Hierzu ist Kompetenz und lange Erfahrung gefragt, um schnell Mängel zu erkennen und zu beseitigen.

In dieser Phase steht auch die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Mittelpunkt. Die HOAI macht hierzu in der LP 8 klare Aussagen zu den Hauptaufgaben der Bauüberwachung. Ob es die regionalen Auflagen der zuständigen Baubehörde, Sonderauflagen oder die Einhaltung der erteilten Baugenehmigung betrifft – immer steht die Bauüberwachung hier im Zentrum der Zuständigkeit.

Abschlussphase

Am Ende eines jeden Bauprojekts steht die Vorbereitung und Durchführung der Endabnahme mit Übergabe an die Bauherr:innen an. Die Koordination der Abnahme mit allen am Bau beteiligten Baufirmen ist eine weitere Aufgabe der Bauüberwachung, die zusammen mit den Architekt:innen am Termin teilnimmt. Sollten bei diesem noch Baumängel festgestellt werden, werden die Mängelanzeige und die Überwachung der ordnungsgemäßen Beseitigung ebenfalls im Allgemeinen von ihr durchgeführt.

Im Vorfeld erstellt die Bauüberwachung gemeinsam mit allen Auftragnehmer:innen ein Aufmaß, das als Basis für die Mengenberechnung und die damit verbundenen Rechnungen dient. Gleichzeitig werden Soll- und Ist-Kosten verglichen und etwaige Diskrepanzen geklärt.

Rechtliche Grundlagen der Bauüberwachung

Wie ist die Bauüberwachung rechtlich verankert? Sie findet ihre Definition und Grundlage sowohl im Baurecht als auch im öffentlichen Recht. Da bei Bauprojekten auch der öffentliche Rechtsraum betroffen ist, spricht man u.a. von der öffentlich-rechtlichen Bauüberwachung. Neben der Kontrolle von Terminplänen und Baukosten betrifft die Bauüberwachung besonders auch Aspekte zum Thema Sicherheit, Umweltfragen und der Rechte von Dritten.

Mit anderen Worten: Nicht nur die Interessen von Bauherr:innen und Architekt:innen werden durch die Bauüberwachung sichergestellt, sondern es werden auch die öffentlichen Interessen gewahrt.

Wo genau finden sich die rechtlichen Grundlagen der Bauüberwachung? Zunächst einmal regelt das Baugesetzbuch (BauGB) alle grundlegenden Rechte und Pflichte bei Bauprojekten. Ergänzend regeln die jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) die konkrete Anwendung und Durchführung in den einzelnen Bundesländern. Hierbei ist zu beachten, dass in Deutschland das Baurecht in der Länderhoheit liegt. Dies hat zur Folge, dass die spezifischen Bauvorschriften in jedem Bundesland voneinander abweichen können.

Länderübergreifend gilt, dass die Bauüberwachung obligatorisch ist und bei groben Fehlern zur Haftung gezogen werden kann. Damit wird der Bauüberwacher in Vertretung der Bauherr:innen in die Verantwortung genommen, wenn es zur Verletzung der Baubestimmungen und daraus resultierenden Schäden kommt. Diese können Schadenersatzforderungen bis hin zu strafrechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen.

In den letzten Jahren bekommen zusätzlich die auf der internationalen Ebene erlassenen Gesetze und Normen eine immer größere Bedeutung im Baukontext. Insbesondere sind viele nationale DIN-Normen in internationale EU-Normen überführt worden. Weitere rechtliche Regelungen zur Bauüberwachung finden sich im BGB.

Objektüberwachung laut HOAI

Die Bauüberwachung wird in der HOAI Objektüberwachung genannt und ist in der Leistungsphase 8 näher beschrieben. Auch die HOAI misst der öffentlich-rechtlichen Seite der Bauüberwachung besondere Bedeutung bei. Daher befindet sich die Überwachung der Einhaltung der Baugenehmigung, der anerkannten Regeln der Technik und der einschlägigen Vorschriften als erster Punkt im Leistungskatalog. Der Hinweis auf die Kontrolle des Standsicherheitsnachweises folgt direkt danach als Punkt 2.

Ein Großteil der Arbeit eines Überwachers besteht in Koordinationsaufgaben. Dazu sind in der HOAI im einzelnen aufgeführt: Koordination der fachlich Beteiligten und bei Abnahmen. Letztere beinhalten auch gemeinsame Aufmaße mit den Baufirmen. Weiterhin gehört die Terminplanung zu einer der Hauptaufgaben der Objektüberwachung nach HOAI. Sie beinhaltet das Aufstellen und Überwachen eines Zeitplans sowie das Führen eines Bautagebuchs.

Im Bereich der Qualitätssicherung muss sich die Objektüberwachung um die Feststellung und Beseitigung von Mängeln kümmern und die Gewährleistungsfristen protokollieren. Schließlich gehören die Rechnungsprüfung, die Kostenfeststellung nach DIN 276 und die allgemeine Kostenkontrolle zum Aufgabengebiet der Objektüberwachung nach HOAI.

Bauüberwachung nach VOB/B

Im Gegensatz zur HOAI ist die VOB eher als Regelwerk zur Erstellung und Ausarbeitung von Bauverträgen gedacht, das sich mit den gegenseitigen Rechten und Pflichten der einzelnen Parteien beschäftigt. Aus diesem Grund finden sich wesentlich weniger Informationen zur Bauüberwachung in der VOB. Vielmehr bezieht sie sich zu diesem Thema auf das Recht der Bauherr:innen bzw. Auftraggeber:innen, die Ausführung der Leistungen zu überwachen.

In der VOB/B § 4 (1) Abs. 2 heißt es dazu u.a. wörtlich: " Der Auftraggeber hat das Recht, die vertragsgemäße Ausführung der Leistung zu überwachen." Dazu müssen Auftraggeber:innen auf Verlangen Zutritt zu Arbeitsplätzen, Werkstätten und Lagerräumen gewährt und alle relevanten Unterlagen ausgehändigt werden. Ferner regelt Abs. 3 auch die Weisungsbefugnis: "Der Auftraggeber ist befugt, unter Wahrung der dem Auftragnehmer zustehenden Leitung (Absatz 2) Anordnungen zu treffen, die zur vertragsgemäßen Ausführung der Leistung notwendig sind." Umgekehrt sind Auftragnehmer:innen laut (2) Abs. 1 verpflichtet, "die Leistung unter eigener Verantwortung nach dem Vertrag auszuführen."

Bauüberwachung nach ÖNORM B 2110

Ähnlich verhält es sich bei Bauprojekten in Österreich mit der ÖNORM B 2110. Auch in dieser wird Auftraggeber:innen das Recht eingeräumt, die vertragsgemäße Ausführung zu überwachen (Punkt 6.2.6). Abweichend zum deutschen Baurecht erfolgt dies jedoch nur im eigenen Interesse, eine Verpflichtung zur Bauüberwachung entsteht Bauherr:innen dadurch nicht. Daher bleibt die Verantwortung zur Erbringung vertragsgemäßer Bauleistungen ausschließlich bei den Auftragnehmer:innen. Darüber hinaus obliegt auch die Prüf- und Warnpflicht der Auftragnehmerseite.

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