Bauüberwachung & Objektüberwachung im Überblick

Die Bauüberwachung ist ein zentrales Element erfolgreicher Bauprojekte. Wer einen reibungslosen Ablauf, rechtssichere Umsetzung und termingerechte Übergabe anstrebt, sollte darauf nicht verzichten.

Im Folgenden werden alle wesentlichen Aspekte der Bauüberwachung erklärt, darunter typische Aufgaben, rechtliche Rahmenbedingungen sowie die Abgrenzung zur Bauleitung. 

Was ist Bauüberwachung?

Die Bauüberwachung (oder Objektüberwachung) sichert die plan- und fachgerechte Ausführung sämtlicher Bauarbeiten. Im Vordergrund steht, dass die Bauleistungen den genehmigten Plänen, dem Bauleistungsverzeichnis und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

Aufgaben der Bauüberwachung: Was gehört dazu?

Ein zentraler Aspekt der Bauüberwachung ist die laufende Qualitätskontrolle. Dabei wird geprüft, ob die Bauleistungen fachgerecht ausgeführt werden und den vertraglich vereinbarten Standards entsprechen:

• Abgleich mit Ausführungsplänen und Leistungsverzeichnis
• Kontrolle der technischen Ausführung
• Früherkennung und Beseitigung von Mängeln

Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf dem Terminmanagement:

• Überwachung des Bauzeitenplans
• Frühzeitige Identifikation von Verzögerungen
• Anpassung und Neuabstimmung von Abläufen

Auch die Kostenkontrolle ist Teil der Bauüberwachung. Hier geht es um die fortlaufende Prüfung der finanziellen Entwicklung des Projekts:

• Vergleich von Soll- und Ist-Kosten
• Prüfung von Rechnungen und Nachträgen
• Laufende Budgetüberwachung und Dokumentation

Ein weiteres wichtiges Instrument ist die Dokumentation des Bauablaufs. Sie schafft Transparenz und dient als rechtliche Absicherung:

• Führung des Bautagebuchs
• Protokollierung von Baufortschritt, Witterung, Personal und Vorkommnissen
• Festhalten von Abnahmen und Nachweisen

Darüber hinaus übernimmt die Bauüberwachung die Abstimmung mit Behörden, insbesondere bei genehmigungspflichtigen Änderungen oder bei der Vorbereitung von Abnahmen:

• Einholung und Kontrolle erforderlicher Genehmigungen
• Kommunikation mit Bauämtern und Aufsichtsbehörden

Auch Sicherheits- und Umweltschutz sind Teil des Aufgabenspektrums. Die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften muss auf der Baustelle jederzeit gewährleistet sein:

• Überwachung der Arbeitssicherheit und Unfallverhütung
• Kontrolle von Umweltauflagen und Entsorgungsrichtlinien

Nicht zuletzt sorgt die Bauüberwachung für eine funktionierende Schnittstellenkoordination zwischen allen Beteiligten:

• Abstimmung zwischen Fachplanern, Ausführenden und Bauherrn
• Vermeidung von Informationsverlusten und Doppelarbeiten
• Koordination von Teilabnahmen und Leistungsübergaben

Zum Abschluss begleitet die Bauüberwachung auch die Endabnahme des Bauvorhabens. Hier wird geprüft, ob alle Leistungen vertragsgerecht erbracht wurden:

• Organisation und Begleitung der Abnahme
• Mängelfeststellung und Dokumentation
• Mitwirkung bei der Objektübergabe an den Bauherrn

Eine gute Übersicht über die Aufgaben der Bauüberwachung bietet die Leistungsphase 8 der HOAI, in der sie als Objektüberwachung bezeichnet wird. 

Checkliste der Bauüberwachung

Verantwortlichkeit der Bauüberwachung: Wer ist zuständig?

Zur Verantwortlichkeit im Bereich der Bauüberwachung macht die Deutsche Musterbauordnung (MBO) im Paragraph 53 eindeutige Aussagen. In Absatz (1) heißt es dazu wörtlich:

“Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens sowie der Beseitigung von Anlagen geeignete Beteiligte nach Maßgabe der §§ 54 bis 56 zu bestellen, soweit er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften geeignet ist.”

Damit wird klar, dass für die Bauarbeiten und die von ihnen ausgehenden Gefahren und Risiken zunächst einmal BauherrInnen die volle und alleinige Verantwortung tragen.

Da BauherrInnen aber nur selten über die notwendige Kompetenz und Zeit verfügen, besagt der § 53 gleichzeitig, dass sie einen geeigneten Vertreter zu beauftragen haben. In der Praxis wird das meistens das beauftragte Planungsbüro sein, das wiederum selbst einen geeigneten Bauüberwacher aussucht und empfiehlt. Beispielsweise können Architekt/IngenieurInnen, weitere Mitarbeitende des Planungsbüros oder einer der beteiligten Baufirmen die Bauüberwachung übernehmen.

Ergänzend führen die zuständigen Aufsichtsbehörden teilweise zu Kontrollzwecken die Bauüberwachung durch, um sicherzustellen, dass in erster Linie gesetzliche Vorschriften, Sicherheitsbestimmungen und Umweltnormen eingehalten werden.

Abweichend besteht in Österreich keine Pflicht zum Einsetzen einer Bauüberwachung. Sie unterliegt dem eigenen Ermessen der BauherrInnen.

{{cta-bauleiter}}

Was ist der Unterschied zwischen Bauüberwachung und Bauleitung?

Obwohl die Begriffe oft synonym verwendet werden, unterscheiden sich die beiden Berufsbilder im Hinblick auf ihren Verantwortungsbereich: Ein Bauüberwacher die übergeordnete Instanz, während ein Bauleiter einen eingeschränkten Handlungsbereich hat.

• Die Bauüberwachung übernimmt die Aufgaben und Pflichten von BauherrInnen und kümmert sich um die Einhaltung aller gesetzlichen Vorschriften und Normen.
• Die Bauleitung kontrolliert die einzelnen Bauleistungen, sorgt für einen reibungslosen Bauablauf durch die Koordination der Gewerke und überwacht Zeit- und Kostenpläne.

Interessant ist übrigens die Tatsache, dass in der HOAI und VOB/B der Begriff "Bauleitung" nicht mehr verwendet wird. Es ist lediglich von "Anordnungen an den Leiter ausführender Unternehmen (VOB/B § 4 Abs. 1 Nr. 3) oder von der Objektüberwachung (HOAI LP 8) die Rede. Das hat zur Folge, dass in der heutigen Baupraxis der Begriff "Bauleitung" nicht mehr gebräuchlich ist.

Was kostet eine Bauüberwachung?

Die HOAI empfiehlt für die Bauüberwachung 32 Prozent des Gesamthonorars. Dies ist eine realistische und gebräuchliche Größe in der Baupraxis, die den hohen Arbeitsaufwand für ArchitektInnen und die Bauüberwachung in LP 8 reflektiert.

Was sich außerdem pauschal sagen lässt, ist, dass eine Bauüberwachung bedeutend weniger als die Nachtrags- und Schadenersatzkosten, die immer dann ins Spiel kommen, wenn es zu Verzögerungen, Fehlern oder sogar Unfällen kommt.

Von vielen BauherrInnen wird das allerdings Risiko unterschätzt, das eine Baustelle in finanzieller und strafrechtlicher Hinsicht darstellt. Auch ist vielen nicht klar, dass sie vollumfänglich haften, wenn sie keinen geeigneten Vertreter für die Überwachung bestellt haben. 

Gehalt in der Bauüberwachung

Das Gehalt eines Bauüberwachers hängt von Faktoren wie Berufserfahrung, Qualifikation, Region und Unternehmensgröße ab. Durchschnittlich bewegt sich das Jahresgehalt zwischen 40.000 und 65.000 Euro. In leitenden Positionen oder bei großen Bauprojekten sind auch höhere Gehälter möglich.

Warum ist die Bauüberwachung wichtig für ein Projekt?

Vom kleinsten Einfamilienhaus bis zum Mega-Bauprojekt: Allen Projekten gemein ist eine mehr oder weniger lange Bauphase, die sich der direkten Kontrolle aus dem Büro entzieht. Denn während sie bei der Entwurfs- und Ausführungsplanung noch die volle Kontrolle über Leistungen, Termine und Kosten haben, ändert sich das beim ersten Spatenschicht.

Ohne eine effiziente Bauüberwachung hält schnell das Chaos auf der Baustelle Einzug: Fehlbestellungen halten die Arbeit auf, Mängel verursachen zusätzliche Kosten, Fertigstellungsfristen ziehen vorbei und im schlimmsten Fall passieren Unfälle. Daher sollten immer mindestens eine oder auch mehrere Fachleute mit der sorgfältigen Überwachung beauftragt werden.

Natürlich finden periodische Baustellenbesuche statt, um sich vom Fortgang zu überzeugen. Allerdings können PlanerInnen nicht ganztags auf der Baustelle sein und brauchen geeignete Vertreter, die sich um die Überwachung vor Ort kümmern.

Objektüberwachung nach Leistungsphasen der HOAI

Nicht nur während der Bauphase greift die Objektüberwachung nach HOAI. Vielmehr zieht sie sich wie ein roter Faden durch die gesamte Projektphase, von der Planungsphase bis zur Abschlussphase.

Planungsphase

Einer der wesentlichen Aufgaben der Bauüberwachung in der frühen Planungsphase ist die Konfektionierung eines vorläufigen Terminplans, der anschließend durch den endgültigen Bauzeitenplan abgelöst wird.

Der erste Terminplan hilft, die ungefähr notwendige Bauzeit zu bestimmen und zu überprüfen, ob diese mit dem geforderten Fertigstellungstermin vereinbar ist.

Auch auf der Kostenseite gibt eine vorläufige Kostenschätzung nach DIN 276 Aufschluss darüber, ob das Projekt mit dem geplanten Budget umsetzbar ist. Anschließend erfolgt die endgültige Kostenfeststellung nach DIN 276 in Verbindung mit der Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung.

Ausführungsphase

Mit dem Beginn der Bauarbeiten verlagert sich das Einsatzgebiet der Bauüberwachung zum Großteil auf die Baustelle. Nur hier vor Ort können alle anwesenden Baufirmen koordiniert und bei überraschenden Änderungen nachjustiert werden.

Gleichzeitig ist es das Ziel, schnell Ausführungsfehler aufzudecken. Schwerpunktmäßig werden besonders die Bauleistungen kontrolliert, welche komplizierter sind oder bekanntermaßen ein hohes Fehlerpotenzial aufweisen.

In dieser Phase steht auch die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Mittelpunkt.

Abschlussphase

Am Ende eines jeden Bauprojekts steht die Vorbereitung und Durchführung der Endabnahme mit Übergabe an die BauherrInnen an.

Die Koordination der Abnahme mit allen am Bau beteiligten Baufirmen ist eine weitere Aufgabe der Bauüberwachung, die zusammen mit den ArchitektInnen am Termin teilnimmt. Sollten bei diesem noch Baumängel festgestellt werden, werden die Mängelanzeige und die Überwachung der ordnungsgemäßen Beseitigung durchgeführt.

Im Vorfeld erstellt die Bauüberwachung gemeinsam mit allen Auftragnehmer:innen ein Aufmaß, das als Basis für die Mengenberechnung und die damit verbundenen Rechnungen dient. Gleichzeitig werden Soll- und Ist-Kosten verglichen und etwaige Diskrepanzen geklärt.

Rechtliche Grundlagen der Bauüberwachung

Die Bauüberwachung findet ihre Definition und Grundlage sowohl im Baurecht als auch im öffentlichen Recht. Denn neben der Kontrolle von Terminplänen und Baukosten betrifft die Bauüberwachung auch Aspekte wie Sicherheit, Umweltfragen und die Rechte Dritter. 

Da bei Bauprojekten auch der öffentliche Rechtsraum betroffen ist, spricht man u.a. von der öffentlich-rechtlichen Bauüberwachung. Mit anderen Worten: Nicht nur die Interessen von Bauherr:Innen und ArchitektInnen werden durch die Bauüberwachung sichergestellt, sondern auch die der Öffentlichkeit.

Objektüberwachung durch das Baugesetzbuch und Landesbauordnungen

Zunächst einmal regelt das Baugesetzbuch (BauGB) alle grundlegenden Rechte und Pflichten bei Bauprojekten. Ergänzend regeln die jeweiligen Landesbauordnungen (LBO) die konkrete Anwendung und Durchführung in den einzelnen Bundesländern.

Hierbei ist zu beachten, dass in Deutschland das Baurecht in der Länderhoheit liegt. Dies hat zur Folge, dass die spezifischen Bauvorschriften in jedem Bundesland voneinander abweichen können.

Länderübergreifend gilt, dass die Bauüberwachung obligatorisch ist und bei groben Fehlern zur Haftung gezogen werden kann. Damit wird der Bauüberwacher in Vertretung der BauherrInnen in die Verantwortung genommen, wenn es zur Verletzung der Baubestimmungen und daraus resultierenden Schäden kommt. Diese können Schadenersatzforderungen bis hin zu strafrechtlichen Konsequenzen nach sich ziehen.

In den letzten Jahren bekommen zusätzlich die auf der internationalen Ebene erlassenen Gesetze und Normen eine immer größere Bedeutung im Baukontext. Insbesondere sind viele nationale DIN-Normen in internationale EU-Normen überführt worden. Weitere rechtliche Regelungen zur Bauüberwachung finden sich im BGB.

Bauüberwachung laut HOAI

Die Bauüberwachung wird in der HOAI Objektüberwachung genannt und ist in der Leistungsphase 8 detailliert beschrieben.

Im Fokus steht die Einhaltung der Baugenehmigung, der anerkannten Regeln der Technik und der einschlägigen Vorschriften als erster Punkt im Leistungskatalog. Der Hinweis auf die Kontrolle des Standsicherheitsnachweises folgt direkt danach als Punkt 2.

Ein Großteil der Arbeit einer Bauüberwachung besteht, wie oben erwähnt, in der Koordination und Kommunikation zwischen allen Projektbeteiligten. Weiterhin gehört die Terminplanung zu einer der Hauptaufgaben der Objektüberwachung nach HOAI sowie die Feststellung und Beseitigung von Mängeln kümmern.

Schließlich gehören die Rechnungsprüfung, die Kostenfeststellung nach DIN 276 und die allgemeine Kostenkontrolle zum Aufgabengebiet.

Bauüberwachung nach VOB/B

Im Gegensatz zur HOAI ist die VOB eher als Regelwerk zur Erstellung und Ausarbeitung von Bauverträgen gedacht, das sich mit den gegenseitigen Rechten und Pflichten der einzelnen Parteien beschäftigt. Aus diesem Grund finden sich wesentlich weniger Informationen zur Bauüberwachung in der VOB.

In der VOB/B § 4 (1) Abs. 2 heißt es dazu u. a. wörtlich: " Der Auftraggeber hat das Recht, die vertragsgemäße Ausführung der Leistung zu überwachen." Dazu müssen AuftraggeberInnen auf Verlangen Zutritt zu Arbeitsplätzen, Werkstätten und Lagerräumen gewährt und alle relevanten Unterlagen ausgehändigt werden.

Ferner regelt Abs. 3 auch die Weisungsbefugnis: "Der Auftraggeber ist befugt, unter Wahrung der dem Auftragnehmer zustehenden Leitung (Absatz 2) Anordnungen zu treffen, die zur vertragsgemäßen Ausführung der Leistung notwendig sind." Umgekehrt sind AuftragnehmerInnen laut (2) Abs. 1 verpflichtet, "die Leistung unter eigener Verantwortung nach dem Vertrag auszuführen."

Bauüberwachung nach ÖNORM B 2110

Ähnlich wie bei der VOB verhält es sich bei Bauprojekten in Österreich mit der ÖNORM B 2110. Auch in dieser wird AuftraggeberInnen das Recht eingeräumt, die vertragsgemäße Ausführung zu überwachen (Punkt 6.2.6).

Abweichend zum deutschen Baurecht erfolgt dies jedoch nur im eigenen Interesse. Eine Verpflichtung zur Bauüberwachung entsteht dadurch nicht. Daher bleibt die Verantwortung zur Erbringung vertragsgemäßer Bauleistungen ausschließlich bei den AuftragnehmerInnen, für die auch eine Prüf- und Warnpflicht besteht.

Damit wird klar, dass für die Bauarbeiten und die von ihnen ausgehenden Gefahren und Risiken zunächst einmal Bauherr:innen die volle und alleinige Verantwortung tragen.

Da sie aber nur selten über die notwendige Kompetenz und Zeit verfügen, diese Pflicht selbst zu übernehmen, besagt der § 53 gleichzeitig, dass er einen geeigneten Vertreter zu beauftragen hat. In der Praxis wird das meistens das beauftragte Planungsbüro sein, das wiederum selbst einen geeigneten Bauüberwacher aussucht und empfiehlt. Generell können übrigens sowohl Auftraggeber:innen als auch Auftragnehmer:innen Aufgaben der Bauüberwachung übernehmen.

Beispielsweise können Bauleiter:innen sowohl Architekt:innen oder Ingenieur:innen selbst, weitere Mitarbeiter des Planungsbüros oder einer der beteiligten Baufirmen sein. Schließlich führen zusätzlich die zuständigen Aufsichtsbehörden teilweise zu Kontrollzwecken die Bauüberwachung durch, um sicherzustellen, dass in erster Linie gesetzliche Vorschriften, Sicherheitsbestimmungen und Umweltnormen eingehalten werden.

Abweichend besteht in Österreich keine Pflicht zum Einsetzen einer Bauüberwachung diese und unterliegt dem eigenen Ermessen der Bauherr:innen.