HOAI Leistungsphasen 1-9 einfach erklärt - von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung

Ob Entwurf, Kalkulation oder Baustellenbesuch: Ein Bauprojekt besteht aus vielen ineinandergreifenden Schritten. Und damit alles transparent abläuft, gibt es die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: HOAI. 

Was ist die HOAI einfach erklärt?

Die HOAI bestimmt die Vergütung für ArchitektInnen und IngenieurInnen. Sie legt fest, welches Honorar PlanerInnen für ihre Leistungen berechnen dürfen – und teilt dabei Projekte in neun verschiedene Leistungsphasen ein.

• Ein Leistungsbild beschreibt den gesamten Aufgabenbereich von ArchitektInnen und IngenieurInnen, z. B. Gebäudeplanung, Innenräume oder Freianlagen.
• Neun Leistungsphasen (LP 1–9) gliedern jedes Leistungsbild in einzelne Planungs- und Bauabschnitte und bildet so die Grundlage für die Vergütung.

Welche HOAI ist aktuell gültig?

Erstmals 1977 eingeführt, gilt heute die HOAI 2021. Sie löste die Fassung von 2013 ab und passte sich an die europäischen Vorgaben an, indem sie die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze aufhob. Stattdessen dienen diese nun als Orientierung für Honorare.

Eine Reform zur HOAI 2025 ist bzw. war in Arbeit, wurde aber durch die politischen Entwicklungen in Deutschland verzögert. Sie soll unter anderem erstmals Leistungen im Bereich Building Information Modeling (BIM) berücksichtigen, jedoch ohne feste Honorierung.

Welche Leistungsphasen gibt es in der HOAI?

In der HOAI sind die einzelnen Arbeitsschritte in 9 Leistungsphasen aufgeteilt. In jeder dieser Phasen fallen unterschiedliche Leistungen an, die mit einer Bauphase zusammenhängen. 

LP 1: Grundlagenermittlung – Aufbereiten der Aufgabenstellung
‍LP 2: Vorplanung – Erstellung des Planungskonzepts
LP 3: Entwurfsplanung – System- und Integrationsplanung
LP 4: Genehmigungsplanung – Erstellung und Einreichen der Bauvorlagen
LP 5: Ausführungssplanung – Erreichen der Ausführungsreife
LP 6: Vorbereitung der Vergabe – Erstellung von Leistungsverzeichnissen
LP 7: Mitwirkung der Vergabe – Prüfen und Werten der Angebote
LP 8: Objektüberwachung – Begleitung des Bauablaufs
LP 9: Objektbetreuung – Betreuung nach Fertigstellung des Projektes

Allerdings übernimmt nicht jede:r ArchitektIn automatisch alle neun Leistungsphasen. Oft werden nur einzelne Phasen beauftragt, je nach Projekt, Wunsch der Auftragnehmer oder Spezialisierung des Büros. Besonders häufig ist die Trennung zwischen Planung (LP 1-4) und Bauüberwachung (LP 1-5).

{{hoai-todo-list}}

Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

In der ersten Leistungsphase (Grundlagenermittlung) geht es darum, die Vorstellungen und Anforderungen des Bauherren zu verstehen. Dabei werden typische Fragen geklärt, wie z. B. wo und wann gebaut werden soll und ob es konkrete Budgetvorstellungen gibt.

Auch der grobe Bauverlauf wird besprochen und ein vorläufiger Zeitplan erstellt. Damit ist die Grundlagenermittlung der Grundstein für alle folgenden Leistungsphasen und der entscheidende erste Schritt für ein erfolgreiches Bauprojekt.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Klärung der Aufgabenstellung in enger Abstimmung mit dem Bauherren
• Ausblick auf den möglichen Projektverlauf und Vorauswahl von FachplanerInnen
• Erstellung eines Kostenrahmens für den groben Überblick über zu erwartende Kosten

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 1: 

• Unvollständige oder unklare Informationen vom Bauherren
• Mangelnde Klarheit über das Budget oder die Erwartungen.

Tipps für ein erfolgreiche erste Leistungsphase:

• strukturierte Interviews und Fragebögen, um die Anforderungen genau zu erfassen
• Gemeinsames Kick-off-Meeting, um die Ziele des Bauprojekts klar zu definieren
• Frühzeitige Prüfung des Budgets und ob es realistisch ist für das Projektziel ist

Leistungsphase 2: Vorplanung

Im Anschluss an die Grundlagenermittlung folgt als nächste Bauphase die Vorplanung. Ein wichtiger Teil davon ist die Kostenschätzung nach DIN 276 (oder nach Gewerken).

Darüber hinaus entsteht ein konkreter Entwurf des Objektes. Behörden werden erstmals kontaktiert und die zu erwartenden Aufgaben mit allen Beteiligten abgestimmt.

Genauere Details spielen bei der Vorplanung noch keine entscheidende Rolle. Wichtig ist die grundsätzliche Klärung der Gestaltung und Funktion des Objektes.(von Bautechnik über Wirtschaftlichkeit zu Energieversorgung und Ökologie).

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Abstimmung mit allen beteiligten FachplanerInnen
• Erstellung eines ersten Planungskonzeptes
• Grundlagenanalyse und Vorverhandlung über die Genehmigungsfähigkeit
• Erstellung eines groben Terminplans inklusive wichtiger To-dos
• Kostenschätzung erstellen nach DIN 276

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 2: 

• Balance zwischen kreativen Ideen und praktischer Umsetzbarkeit
• Budgetüberschreitung aufgrund fehlender oder ungenauer Kostenschätzungen
• Unklarheiten hinsichtlich der baurechtlichen und technischen Anforderungen

Tipps für ein erfolgreiche zweite Leistungsphase:

• Verschiedene Planungskonzepte, die Varianten und Lösungsansätze aufzeigen
• Saubere Kostenschätzung aufsetzen, die sich in die Kostenverfolgung während des Projekts einfügt
• FachplanerInnen miteinbeziehen, damit alle rechtlichen und technischen Vorgaben beachtet werden

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung

In der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) werden Pläne detaillierter ausgearbeitet. Dazu zählen auch schon städtebauliche, gestalterische, soziale und rechtliche Voraussetzungen.

Außerdem erfolgt nun die Kostenberechnung. Im Unterschied zur Kostenschätzung (und dem Kostenrahmen), die eine grobe Einschätzung der Baukosten zu Beginn eines Projekts darstellen, beinhaltet die Kostenberechnung eine detaillierte und genaue Aufstellung der voraussichtlichen Kosten auf Basis der Entwurfsplanung.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Teilen der bisherigen Arbeitsergebnisse als Grundlage für beteiligte FachplanerInnen
• Erstellung einer Objektbeschreibung
• Kostenberechnung und Vergleich mit der Kostenschätzung sowie Budget
• Planungen zur Optimierung im Sinne der Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 3: 

• Wünsche des Bauherren mit den baurechtlichen Vorgaben  in Einklang bringen.
• Technische Einschränkungen oder unzureichende Materialauswahl
• Schwierigkeiten bei der Integration von Nachhaltigkeitsaspekten

Tipps für ein erfolgreiche dritte Leistungsphase:

• Enge Zusammenarbeit mit FachplanerInnen, um technische Details abzuklären.
• Nachhaltige Materialien und energieeffiziente Lösungen, um langfristige Kosten zu senken

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Mit dem Abschluss der Entwurfsplanung geht es darum, alle bisherigen Entwürfe so weit fertigzustellen, dass damit die Genehmigungen für das Bauprojekt beantragt werden können. Vor allem ist darauf zu achten, die von den Ämtern verlangten und teils vorgegebenen Richtlinien für Formulare, Bauplänen und Kalkulationen zu verwenden.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Prüfung der Genehmigungsfähigkeit
• Erstellung und Einreichung aller erforderlichen Dokumente für die Einrichtung des Projektes (technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art)
• Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen.

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 4: 

• Verzögerungen durch unvollständige oder falsch eingereichte Unterlagen
• Änderungen in den Vorschriften während des Antragsprozesses

Tipps für ein erfolgreiche vierte Leistungsphase:

• Relevante Vorschriften und behördliche Anforderungen im Vorfeld genau prüfen
• Unterlagen genau prüfen, um Nachforderungen oder Verzögerungen zu vermeiden

{{cta-checkmarks}}

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Ein wesentlicher Teil der Ausführungsplanung in der Leistungsphase 5 ist die genaue Berechnung aller benötigten Mengen, auch Mengenermittlung genannt. Diese Mengen dienen als Grundlage für die Erstellung von Leistungsverzeichnissen und der späteren Ausschreibung.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Erarbeitung der Ausführungsplanung
• Detaillierte Mengen- und Massenermittlung
• Überprüfung von erforderlichen Montageplänen

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 5: 

• Detailgenaue Planung, bei der jedes Detail (z.B. Materialwahl) stimmen muss
• Schwierigkeiten bei der Koordination verschiedener Projektbeteiligter
• Mangelnde Klarheit bei der Umsetzbarkeit von bestimmten Entwurfselementen

Tipps für ein erfolgreiche fünfte Leistungsphase:

• Präzise technische Zeichnungen und deren Überprüfung mit Bauunternehmen
• Verbindliche Absprachen mit Gewerken, um Schnittstellenprobleme zu vermeiden
• Auf Erfahrungswerte aus bereits abgeschlossenen Projekten zurückgreifen

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

Die Leistungsphase 6 dient der Vorbereitung der Vergabe. Dabei werden alle notwendigen Arbeitsschritte Gewerken zugeordnet. Da dies ein großer Aufwand ist, starten viele ArchitektInnen schon deutlich früher mit der Kalkulation nach DIN 276 und Gewerken.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Erstellung des Vergabeterminplans
• Detaillierte Leistungsbeschreibung nach Gewerken
• Weitere Ermittlung und Zusammenstellung von Mengen
• Kostenkontrolle durch Vergleich der bepreisten LVs mit der Kostenberechnung
• Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 6: 

• Unsaubere Mengen- und Massenermittlung als Grundlage
• Unsicherheiten bei der Bepreisung der Leistungsverzeichnisse

Tipps für ein erfolgreiche sechste Leistungsphase:

• Vollständige und verständliche Ausschreibungsunterlagen
• Klare Kriterien für die Auswahl von Anbietern

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

In der Leistungsphase 7 wirkt das Planungsbüro bei der Vergabe mit. Die zuvor erstellten Leistungsverzeichnisse werden an verschiedene Firmen der einzelnen Gewerke versendet – inklusive Vorbemerkungen und weiteren Dokumenten, wie z. B. Baupläne oder Fotos der Baustelle.

Bauunternehmen haben dann die Möglichkeit, ein Angebot – sprich: Preise für die einzelnen, auszuführenden Schritte – abzugeben. Alle potenziellen Auftragnehmer bekommen dieselben Angebotsunterlagen, um einen fairen Angebotsvergleich zu ermöglichen.

Nach Ablauf der Angebotsabgabefrist wird ein Preisspiegel erstellt. Darin kann der Bauherr alle Angebote vergleichen und nachvollziehen, welches Angebot preislich passend ist.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Versenden der Leistungsverzeichnisse inklusive aller Dokumente
• Prüfung und Auswertung aller Angebote
• Erstellung eines Preisspiegels
• Führung von Bietergesprächen
• Dokumentation des Vergabeverfahrens
• Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 7: 

• Verhandlungen über den Preis, ohne Kompromisse bei der Qualität einzugehen
• Unklare Vertragsbedingungen oder Missverständnisse bei der Leistungsbeschreibung
• Auswahl des geeignetsten Bauunternehmens, das sowohl Preis als auch Qualität bietet

Tipps für ein erfolgreiche siebte Leistungsphase:

• Gründliche Bewertung der Angebote, um den besten Anbieter auszuwählen
• Alle vertraglichen Bedingungen und Leistungen im Detail klären
• Verantwortlichkeiten und Zeitrahmen im Vertrag festhalten

Leistungsphase 8: Objektüberwachung

In der Leistungsphase 8, der Objektüberwachung, übernehmen ArchitektInnen die Bauleitung und damit die Koordination und Kontrolle der ausführenden Gewerke auf der Baustelle. Dabei werden die Arbeitsschritte mit den Plänen und Leistungsverzeichnissen abgeglichen.

Diese Leistungsphase ist meistens mit viel Arbeit verbunden. Um einen geordneten Ablauf auf der Baustelle zu garantieren, wird ein Bauzeitenplan erstellt, der die Zeitfenster der ausführenden Firmen und ihre Abhängigkeit aufzeichnet.

Zudem müssen die eingehenden Rechnungen der Bauunternehmen sorgfältig geprüft und nachvollziehbar (mit Deckblatt) für Bauherren aufbereitet werden.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Erstellung eines Bauzeitplans
• Koordination der Bauunternehmen
• Dokumentation des Bauablaufs
• Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängel
• Rechnungsprüfung inklusive Erstellung eines Rechnungsdeckblattes

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 8: 

• Mangelnde Kontrolle der Bauqualität oder Abweichungen vom Bauplan
• Schwierigkeiten bei der Koordination der verschiedenen Bauunternehmen

Tipps für ein erfolgreiche achte Leistungsphase:

• Regelmäßige Baustellenbegehung und Dokumentation aller Fortschritte bzw. Abweichungen
• Projektbeteiligte kontinuierlich über den Baufortschritt informieren
• Sorgfältige Abnahme der Bauleistungen durchführen und Mängel direkt melden.

Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Die letzte Leistungsphase nach HOAI ist die Objektbetreuung – und der wichtigste Schritt ist die Objektbegehung nach Fertigstellung des Bauwerks zur Mängelfeststellung.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Objektbegehung für die Mängelfeststellung
• Überwachung der Mängelbeseitigung
• Erstellung von Wartungs- und Pflegeanweisungen
• Erstellung eines Instandhaltungskonzepts

Mögliche Herausforderungen in Leistungsphase 9: 

• Langsame Reaktionszeiten bei der Beseitigung von Mängeln oder Problemen
• Fehlende Dokumentation, die für spätere Wartungsarbeiten notwendig ist

Tipps für ein erfolgreiche neunte Leistungsphase:

• Detaillierte Mängelliste erstellen und dafür sorgen, dass diese schnell abgearbeitet wird
• In Kontakt bleiben mit dem Auftraggeber und den ausführenden Firmen
• Sicherstellen, dass alle notwendigen Dokumentationen bereitgestellt werden

HOAI Grundleistungen und besondere Leistungen

Die HOAI unterscheidet zwischen zwei Kategorien von Leistungen: Grundleistungen und besondere Leistungen. 

Was sind Grundleistungen der HOAI?

Grundleistungen sind alle Leistungen, die zur Durchführung eines Bauprojekts notwendig sind. Daher werden sie über das vereinbarte Grundhonorar der PlanerInnen abgedeckt. 

Zu diesen Grundleistungen gehören alle Leistungen, die im oberen Abschnitt erklärt wurden. 

Was sind besondere Leistungen der HOAI?

Neben Grundleistungen gibt es noch besondere Leistungen, auch Detailleistungen genannt. Diese können in jeder Leistungsphase optional dazu gewählt werden. Beispiele sind 3D-Modelle, Studien oder technisch erforderliche Nachweise.

{{cta-video-v4-hoai}}

Wie berechnet man das Gesamthonorar nach HOAI?

Das Hauptziel der HOAI ist die transparente und faire Regelung zur Vergütung von Leistungen von Architekten und Ingenieuren. Das Gesamthonorar ergibt sich deshalb aus drei Faktoren:

• Anrechenbare Kosten: Kosten, auf die das Honorar berechnet wird.
• Honorarzone (HZ): Faktor, der die Komplexität des Projekts (I - V) bestimmt.
• Honorarsatz: Mindest- und Höchstsätze gemäß Honorarzone; zur Verhandlung. 

Honorarzonen nach HOAI

In den unterschiedlichen Leistungsphasen bilden fünf Honorarzonen für PlanerInnen eine (seit 2021 unverbindliche) Orientierungsgrundlage für die Honorarberechnung. Sie beschreiben den Umfang des Aufwands für verschiedene Projekte.

• HZ I: Für einfache Projekte wie Innenraumgestaltungen oder kleine Umbauten
• HZ II: Für kleine Neubauten oder Renovierungen mit grundlegenden Anforderungen
• HZ III: Für mittelgroße Bürogebäude, Wohnhäuser oder größere Umbauten mit mittlerem Planungsaufwand
• HZ IV: Für anspruchsvolle Projekte wie hochwertige Bürogebäude oder komplexe öffentliche Bauten
• HZ V: Für hochwertige Einzelhandelsbauten, Luxushotels oder denkmalgeschützte Sanierungen mit sehr hohen Anforderungen

HOAI Rechenbeispiel

Angenommen, ein:e ArchitektIn plant den Neubau eines mittelgroßen Bürogebäudes mit anrechenbaren Kosten von 1.000.000 Euro. Die Honorarzone (HZ) wird auf HZ III festgelegt, da es sich um ein Projekt mittlerer Komplexität handelt.

Der Honorarsatz für HZ III liegt zwischen 7,5% und 10% der anrechenbaren Kosten. Nun wird das Honorar berechnet:

• Minimalhonorar: 1.000.000 € * 7,5% = 75.000 Euro
• Maximalhonorar: 1.000.000 € * 10% = 100.000 Euro

Das endgültige Honorar wird im Rahmen der vertraglichen Verhandlungen festgelegt, basierend auf dem Umfang der erbrachten Leistungen und der Komplexität des Projekts.

Übrigens: Vor der Änderung der HOAI im Jahr 2021 waren ihre Prozentsätze verbindlich; heute dienen sie lediglich als Anhaltspunkt. Hintergrund ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) von 2019. Neben der Aufhebung des fix geregelten Preissatzes nach Prozentsatz der Baukosten, dürfen ArchitektInnen ihr Honorar nun auch während der Planung anpassen, um auf unvorhersehbare Mehraufwand zu reagieren.

Leistungsbilder gemäß HOAI 2021

Wie bereits erklärt, verlangt die HOAI verschiedene Leistungsphasen, die bestimmte Aufgaben umfassen: von der Vorplanung (Leistungsphase 1) bis zur Bauüberwachung (Leistungsphase 9).

Einen Schritt zuvor definieren Leistungsbildern die verschiedenen Tätigkeitsbereiche, wie z. B. Architektur, Tragwerksplanung oder technische Ausrüstung, die je nach Bauvorhaben individuell hinzugezogen werden. Diese Struktur sorgt für eine klare Abgrenzung von Leistungen und eine faire Vergütung für alle Beteiligten.

Fazit: Herausforderungen meistern und den Überblick behalten

Wie gezeigt, bringt jede Leistungsphase ihre eigenen Herausforderungen mit sich – von der präzisen Kostenschätzung über die transparente Vergabe bis zur nahtlosen Kostenverfolgung und lückenlosen Dokumentation. Auch beim Thema Honorar ist es nicht immer einfach, den Überblick zu bewahren. Gut, wenn man in solchen Fällen auf eine digitale Unterstützung setzen kann:

Eine Plattform wie Compa begleitet PlanerInnen durch alle Leistungsphasen: Kostenschätzung, Kostenberechnung, Ausschreibung, Rechnungsprüfung, Nachtragsmanagement, Zeiterfassung und Honorarabrechnung (gemäß HOAI). 

Leistungsverzeichnisse und komplexe Kostenschätzungen können schnell, einfach und professionell – anhand von Vorlagen – erstellt, verschickt und ausgewertet werden. Weniger Aufwand bei der Organisation, mehr Zeit für die eigentliche Planung!