HOAI Leistungsphasen 1-9 einfach erklärt - von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung

Planung, Kalkulation, Besuche auf der Baustelle, sind nur einige von vielen Schritten, die für ein erfolgreiches Bauprojekt notwendig sind. Die Leistungsphasen der HOAI gewährleisten eine transparente und systematische Planung sowie Umsetzung von Bauvorhaben.
Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist erstmals am 1. Januar 1977 erschienen und zuletzt am  1. Januar 2021 erneuert worden und dient auch als Grundlage für die Vergütung von Leistungen.

Was sind die 9 Leistungsphasen nach HOAI?

In der HOAI sind die einzelnen Arbeitsschritte in 9 Leistungsphasen aufgeteilt. In jeder dieser Phasen fallen unterschiedliche Leistungen an, die mit einer Bauphase zusammenhängen. 

LP 1: Grundlagenermittlung – Aufbereiten der Aufgabenstellung
‍LP 2: Vorplanung – Erstellung des Planungskonzepts
LP 3: Entwurfsplanung – System- und Integrationsplanung
LP 4: Genehmigungsplanung – Erstellung und Einreichen der Bauvorlagen
LP 5: Ausführungssplanung – Erreichen der Ausführungsreife
LP 6: Vorbereitung der Vergabe – Erstellung von Leistungsverzeichnissen
LP 7: Mitwirkung der Vergabe – Prüfen und Werten der Angebote
LP 8: Objektüberwachung – Begleitung des Bauablaufs
LP 9: Objektbetreuung – Betreuung nach Fertigstellung des Projektes

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Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung

In der ersten Leistungsphase, der Grundlagenermittlung geht es vor allem darum, die Vorstellungen und Anforderungen des Bauherren zu verstehen. Dabei werden typische Fragen geklärt, z.B.: Wo und wann soll gebaut werden? Welches Grundstück ist für das Bauvorhaben geeignet? Gibt es konkrete Budgetvorstellungen? Auch der grobe Bauverlauf wird besprochen und ein vorläufiger Zeitplan wird erstellt. Die Grundlagenermittlung ist der Grundstein für alle folgenden Leistungsphasen und daher der entscheidende erste Schritt für ein erfolgreiches Bauprojekt.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Klärung der Aufgabenstellung in enger Abstimmung mit dem Bauherren
• Beratung und Ausblick auf den möglichen Projektverlauf
• Vorauswahl von FachplanerInnen
• Erstellung eines Kostenrahmens für einen groben Überblick über die zu erwartenden Kosten

Leistungsphase 2: Vorplanung

Im Anschluss an die Grundlagenermittlung folgt als nächste Bauphase die Vorplanung. Ein wichtiger Teil davon ist die Kostenschätzung. In den meisten Fällen wird diese nach der DIN 276 erstellt. Was dabei zu beachten ist, wird in der Detaillierung der Kostenschätzung nach DIN 276 zusammengefasst. Darüber hinaus wird ein konkreter Entwurf des Objektes erarbeitet. Behörden werden erstmals kontaktiert und die zu erwartenden Aufgaben werden mit an der Planung beteiligten Personen abgestimmt. Genauere Details spielen bei der Vorplanung noch keine entscheidende Rolle. Wichtig ist die grundsätzliche Klärung der Gestaltung und Funktion des Objektes.(von Bautechnik über Wirtschaftlichkeit zu Energieversorgung und Ökologie)

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Abstimmung mit allen beteiligten FachplanerInnen
• Erstellung eines ersten Planungskonzeptes
• Grundlagenanalyse und Vorverhandlung über die Genehmigungsfähigkeit
• Erstellung eines groben Terminplans inklusive den wichtigsten To-dos des Planungs- und Bauablaufs
• Kostenschätzung erstellen nach DIN 276

Leistungsphase 3: Entwurfsplanung

In der Leistungsphase 3, der Entwurfsplanung, werden Pläne und auch Kalkulationen detaillierter ausgearbeitet. Dazu zählen nun auch schon städtebauliche, gestalterische, soziale und rechtliche Voraussetzungen.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Teilen der bisherigen Arbeitsergebnisse als Grundlage für beteiligte Fachplaner
• Erstellung einer Objektbeschreibung
• Kostenberechnung und Vergleich mit der Kostenschätzung und den finanziellen Rahmenbedingungen
• Planungen zur Optimierung im Sinne der Wirtschaftlichkeit und Umweltverträglichkeit

Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung

Mit dem Abschluss der Entwurfsplanung geht es jetzt darum, alle bisherigen Entwürfe so weit fertigzustellen, dass damit die Genehmigungen für das Bauprojekt beantragt werden können. Dabei ist vor allem darauf zu achten, die von den Ämtern verlangten und teils vorgegebenen Richtlinien für Formulare, Bauplänen und Kalkulationen zu verwenden.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Prüfung der Genehmigungsfähigkeit
• Erstellung und Einreichung aller erforderlichen Dokumente für die Einrichtung des Projektes (technischer, konstruktiver und bauphysikalischer Art)
• Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen.

Leistungsphase 5: Ausführungsplanung

Ein wesentlicher Teil der Ausführungsplanung ist die genaue Berechnung aller benötigten Mengen, auch Massenermittlung genannt. ArchitektInnen greifen dabei oft auf Ihre Erfahrungen aus abgeschlossenen Projekten zurück. Die Mengen dienen als Grundlage für die Erstellung von Leistungsverzeichnisse und der späteren Ausschreibung.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Erarbeitung der Ausführungsplanung
• Detaillierte Massenermittlung
• Überprüfung von erforderlichen Montageplänen

Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe

Die Leistungsphase 6 dient der Vorbereitung der Vergabe. Dabei werden alle notwendigen Arbeitsschritte Gewerken zugeordnet. Da dies ein großer Aufwand ist, starten viele ArchitektInnen schon deutlich früher mit der Kalkulation nach DIN 276 und Gewerken.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Erstellung des Vergabeterminplans
• Detaillierte Leistungsbeschreibung nach Gewerken
• Weitere Ermittlung und Zusammenstellung von Mengen
• Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung
• Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche

Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Die richtigen Bauunternehmen zu finden ist einer der wichtigsten Arbeitsschritte, da sie schlussendlich die Pläne in die Realität umsetzen. Die zuvor erstellten Leistungsverzeichnisse werden, inklusive Vorbemerkungen und weiteren Dokumenten (z.B.: Baupläne, Fotos der Baustelle, etc.), an verschiedene Firmen der einzelnen Gewerke versendet. Bauunternehmen haben dann die Möglichkeit ein Angebot, sprich Preise für die einzelnen, auszuführenden Schritte, abzugeben. Alle potenziellen Auftragnehmer bekommen dieselben Angebotsunterlagen, um einen fairen Angebotsvergleich zu ermöglichen. Nach Ablauf der Angebotsabgabefrist wird ein Preisspiegel erstellt. Darin werden alle Angebote geprüft und miteinander verglichen. Der Bauherr kann damit leicht die Angebote vergleichen und nachvollziehen, welches Angebot preislich passend ist.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Versenden der Leistungsverzeichnisse inklusive aller Dokumente
• Prüfung und Auswertung aller Angebote
• Erstellung eines Preisspiegels
• Führung von Bietergesprächen
• Dokumentation des Vergabeverfahrens
• Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche

Leistungsphase 8: Objektüberwachung

In der Leistungsphase 8, der Objektüberwachung, übernehmen ArchitektInnen die Bauleitung und damit die Koordination und Kontrolle der ausführenden Gewerke auf der Baustelle. Diese Leistungsphase ist meistens mit viel Arbeit verbunden. Um einen geordneten Ablauf auf der Baustelle zu garantieren, wird ein Bauzeitenplan erstellt, der die Zeitfenster der ausführenden Firmen und ihre Abhängigkeit zueinander aufzeichnet. ArchitektInnen müssen nun regelmäßig auf die Baustelle, um die Ausführung zu überwachen. Dabei werden die Arbeitsschritte mit den Plänen und Leistungsverzeichnissen abgeglichen. Die eingehenden Rechnungen der Bauunternehmen müssen sorgfältig geprüft, inklusive Rechnungsdeckblatt (nachvollziehbare Zusammenfassung) an den Bauherren geschickt werden.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Erstellung eines Bauzeitplans
• Koordination aller auf der Baustelle arbeitenden Unternehmen
• Dokumentation des Bauablaufs
• Überwachung der Beseitigung von festgestellten Mängel
• Rechnungsprüfung inklusive Erstellung eines Rechnungsdeckblattes

Leistungsphase 9: Objektbetreuung

Der wichtigste Schritt der Objektbetreuung ist die Objektbegehung nach Fertigstellung des Bauwerks zur Mängelfeststellung.

Die wichtigsten Arbeitsschritte zusammengefasst:

• Objektbegehung für die Mängelfeststellung
• Überwachung der Mängelbeseitigung
• Erstellung von Wartungs- und Pflegeanweisungen
• Erstellung eines Instandhaltungskonzepts

Grundleistungen und besondere Leistungen

Die HOAI unterscheidet zwischen zwei Kategorien von Leistungen: Grundleistungen und besondere Leistungen. Worin unterscheiden sie sich?

Grundleistungen sind alle Leistungen, die zur Durchführung eines Bauprojekts notwendig sind. Daher werden sie über das vereinbarte Grundhonorar der Planer:innen abgedeckt.

Außerdem gibt es besondere Leistungen, auch Detailleistungen genannt. Diese können in jeder Leistungsphase optional dazu gewählt werden. Eine Liste von Beispielleistungen finden Planer:innen in der HOAI rechts neben den Grundleistungen. Beispiele sind 3D-Modelle, Studien oder technisch erforderliche Nachweise.

Leistungsphasen und Leistungsbilder

Die HOAI führt eine Einordnung der verschiedenen Baubereiche in der Form von Leistungsbildern durch. Sie unterscheidet beispielsweise zwischen Gebäuden, Ingenieurbauwerken oder Freiflächen. Jedes Leistungsbild wird anschließend in Leistungsphasen unterteilt, die chronologisch dem Projektfortschritt folgen. Unabhängig vom Leistungsbild sind dies immer insgesamt neun Leistungsphasen.

Leistungsbild gemäß HOAI 2013 und HOAI 2021

Leistungsphasen und Honorarzonen

In den unterschiedlichen Leistungsphasen bilden die fünf Honorarzonen für Planer:innen eine (seit 2021 unverbindliche) Orientierungsgrundlage für die Honorarberechnung. Sie staffeln sich von HZ I (sehr geringe Anforderungen) bis HZ V (sehr hohe Anforderungen) und beschreiben den Umfang des Aufwands für verschiedene Projekte.

Wie berechnet man das Honorar nach HOAI?

Das Hauptziel der HOAI ist die transparente und faire Regelung zur Vergütung von Leistungen von Architekten und Ingenieuren. Das Architektenhonorar errechnet sich normalerweise aus der errechneten Bausumme und mit Hilfe der von der HOAI vorgegebenen Prozentsätze. Vor der Änderung der HOAI im Jahr 2021 waren die dort angegebenen und oben abgebildeten Prozentsätze verbindlich, heute dienen sie lediglich als Anhaltspunkt. Hintergrund ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshof (EuGH) aus dem Jahr 2019. Neben der Aufhebung des fix geregelten Preissatzes nach Prozentsatz der Baukosten, dürfen ArchitektInnen nun auch ihr Honorar während der Planung anpassen, um auf unvorhersehbare Mehraufwand zu reagieren.

In welchen Leistungsphasen kann Compa helfen?

Compa ist eine webbasierte AVA- (Ausschreibung, Vergabe und Abrechnung) und Zahlungs-Plattform für ArchitektInnen mit wenig Zeit.

Unsere Plattform deckt alle wichtigen Arbeitsschritten rund um Kosten und Zahlungen auf einem Bauprojekt ab, vom ersten Kostenanschlag bis zur finalen Abrechnung. Leistungsverzeichnisse und komplexe Kostenschätzungen können schnell, einfach und professionell erstellt, verschickt und ausgewertet werden. Über die Plattform kann direkt mit allen Beteiligten (Bauunternehmen, Bauherren, etc.) kommuniziert werden, dadurch entsteht Transparenz und Vertrauen. Daten können jederzeit in allen gängigen Formaten (GAEB-Dateien, Excel, PDF, etc.) importiert und exportiert werden. Die Plattform begleitet Projekte von der ersten bis zur letzten Leistungsphase.