Kostengruppe 700 nach DIN 276 - Baunebenkosten

Was ist die Kostengruppe 700 nach DIN 276?

Die Kostengruppe 700 ist Teil der DIN 276 und umfasst sämtliche Baunebenkosten eines Bauprojekts, wie etwa Planungsleistungen, Gutachten und Bauherrenaufgaben. Beispiele dafür sind das Gehalt für FachplanerInnen und ArchitektInnen, das meistens nach HOAI errechnet wird. Dafür wird oft ein HOAI Rechner verwendet. In der Praxis werden die Baunebenkosten oft unterschätzt. Mit einem Kostenanteil von bis zu 20 % sollte die Kostengruppe 700 aber auf jeden fall von Anfang an sorgfältig kalkuliert werden.

Im Dezember 2018 gab es ein umfangreiches Update der DIN 276. Dabei wurde die KG 700 geteilt. Kosten, die mit der Finanzierung eines Bauprojektes zusammenhängen, werden nun in der Kostengruppe 800 berechnet.

Wofür wird die Kostengruppe 700 nach DIN 276 verwendet?

Die Kostengruppe 700 wird so wie alle Kostengruppen nach DIN 276 (z.B: KG 400 oder KG 300) für die Kalkulation von Bauprojekten verwendet. ArchitektInnen nutzen sie, um Kosten in den verschiedenen Abschnitten eines Projektes in Teilbereiche zu gliedern. Die geforderte Genauigkeit der Berechnung, bzw. die Art von Kostenermittlung, gibt an welche Ebene der Kostengruppe verwendet wird. Die KG 700 ist die sogenannte Hunderterstelle, die dann noch weiter in Zehner- und Einser-Stellen unterteilt werden kann. Die Hunderterstellen (KG 100-KG 800) werden üblicherweise für den Kostenrahmen verwendet.

Was sind Baunebenkosten nach DIN 276?

Baunebenkosten sind Kosten, die im Zusammenhang mit einem Bauprojekt anfallen, aber nicht unmittelbar mit dem eigentlichen Bau des Gebäudes in Verbindung stehen. Zu den Baunebenkosten können unter anderem folgende Kostenarten gehören:

• Planungskosten: Kosten für die Planung und Konzeption des Bauvorhabens, wie etwa Honorare für Architekten, Ingenieure oder Gutachter.
• Baugenehmigungskosten: Kosten, die im Zusammenhang mit der Beantragung und Erteilung der Baugenehmigung anfallen, wie etwa Gebühren für Behörden oder Gutachten.
• Bauüberwachungskosten: Kosten für die Überwachung des Baus durch eine Fachperson oder ein Überwachungsbüro.

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Rechtliche Grundlage für Baunebenkosten

Als Baunebenkosten werden alle Kosten bezeichnet, die nicht direkt mit der Errichtung des Bauwerks zu tun haben. Dazu gehören beispielsweise Notar-, Makler- und Grundbuchkosten, aber auch Steuern und Versicherungen. Sogar mit der Baustelle in Verbindung stehende Kosten wie Vermessung, Bodengutachten, Baustelleneinrichtung, Erschließung und Erdaushub gelten als Baunebenkosten. Dazu kommen die Honorare für Planer:innen und Statik.

Im Regelfall kommt bei der Kalkulation dieser Kosten bei privaten und gewerblichen Bauwerken die DIN 276 zur Anwendung. In der Kostengruppe 700 werden alle Details zur genauen Berechnung aufgeführt. Damit wird Planer:innen die rechtliche Grundlage zur Kostenbestimmung der Baunebenkosten an die Hand gegeben.

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Baunebenkosten nach KG 700

Auf der Zehner-Stelle enthält die KG 700 nach DIN 276: 

KG 710: Bauherrenaufgaben

Zu den Bauherrenaufgaben zählen alle Kosten, die während der Vorbereitung und Umsetzung des Bauvorhabens für den Bauherrn entstehen - sei es durch die Beauftragung eines Projektsteuerers oder durch eigenständige Projektleitung. Hierzu gehören unter anderem die Festlegung der Projektziele, die Erstellung von Zeit- und Organisationsplänen, Vertragsabschlüsse und Bauabnahmen

KG 720: Vorbereitung der Objektplanung

Zur Vorbereitung der Objektplanung zählen unter anderem die Kosten für Standortuntersuchungen und -analysen sowie Baugrundprüfungen. Auch Architekturwettbewerbe, Grünordnungspläne und städtebauliche Maßnahmen fallen in diese Kostengruppe.

KG 730: Architekten- und Ingenieurleistungen

Zu dieser Kostengruppe gehören Skizzen, Zeichnungen und Berechnungen für Vorschläge und Aufträge. Außerdem werden die Kosten für Bauleitung und Objektüberwachung in der KG 730 erfasst. Wenn Leistungen ausgeschrieben werden und eine Koordination der Subunternehmer erforderlich ist, fallen auch diese Kosten in die Kostengruppe 730.

KG 740: Fachplanung

In der Kostengruppe 740 werden sämtliche Nebenkosten erfasst, die bei der Fachplanung anfallen. Dazu gehören unter anderem Elektrotechnik, Bauphysik, Geotechnik, Schallschutz und Raumakustik, Vermessung, Lichttechnik, Brandschutz und weitere Leistungen.

KG 750: Künstlerische Leistungen

In der Kostengruppe 750 werden Kosten für Kunstwettbewerbe, Honorare für geistig-schöpferische Leistungen und künstlerisch gestaltete Bauteile erfasst. Hierbei ist es wichtig, die Baunebenkosten von den eigentlichen Kosten für das Kunstwerk zu unterscheiden. Diese Unterscheidung stellt eine der vielen Herausforderungen bei der Ermittlung der Baunebenkosten gemäß der DIN 276 und der Anwendung der Kostengruppe 700 dar.

KG 760: Allgemeine Baunebenkosten

Die Kostengruppe 760 beinhaltet Betriebskosten, die während der Bauzeit auf der Baustelle entstehen. Hierzu zählen auch Kosten für Bauabnahmen, Genehmigungen und Prüfungen. Bemusterungen, Materialprüfungen und die Bauwache sind weitere Kostenbestandteile der "Allgemeinen Baunebenkosten", die in der KG 760 erfasst werden.

KG 790: Sonstige Baunebenkosten

Die Kostengruppe 790 gemäß der DIN 276 umfasst die sonstigen Baunebenkosten, zu denen unter anderem Telefon- und Portokosten sowie die Unterhaltung auf der Baustelle gehören. Ebenso werden Feierlichkeiten wie der erste Spatenstich, das Richtfest und die Grundsteinlegung in dieser Kostengruppe erfasst.

Neue DIN 276: Finanzierungskosten in KG 800

Viele Architekt:innen mit langer Berufserfahrung werden in der Kostengruppe 700 der DIN 276 einen weiteren wichtigen Punkt der Baunebenkosten vermissen: die Finanzierungskosten. Seit der Einführung der neuen Fassung DIN 276:2018-12 wurden diese ausgegliedert und finden sich nun in der neuen Kostengruppe 800. Diese umfasst alle Baunebenkosten, welche durch die Finanzierung des Bauprojekts entstehen. Auch diese werden zur besseren Übersicht untergliedert in:

• KG 810: Finanzierungsnebenkosten
• KG 820: Fremdkapitalzinsen
• KG 830: Eigenkapitalzinsen
• KG 840: Bürgschaften
• KG 890: Sonstige Finanzierungskosten

Innerhalb eines Bauprojektes können die Finanzierungskosten, abhängig vom aktuellen Zinsniveau, einen mehr oder weniger großen Teil der gesamten Baunebenkosten ausmachen. Planer:innen, die sehr an die bisherige Fassung der DIN 276 gewöhnt sind, kann es passieren, die nicht mehr wie gewohnt unter der Kostengruppe 700 erscheinenden Finanzierungskosten bei der Schätzung der Baunebenkosten zu vergessen. Daher ist hier Vorsicht geboten.

Anteil der Kostengruppe 700 an den Gesamtkosten

Wie bereits oben erwähnt, summieren sich Planungs-, Genehmigungs- und Vorbereitungskosten auf und werden insbesondere von privaten Bauherr:innen oft unterschätzt. Immerhin werden sie in der Regel einen Anteil von 15 bis 20 Prozent vom gesamten Bauvolumen ausmachen. Daher haben Architek:innen die Pflicht, eine realistische Schätzung aller Baunebenkosten nach Kostengruppe 700 der DIN 276 durchzuführen. Auf diese Weise soll Auftragger:innen transparent dieser Bereich der Baukosten verdeutlicht werden. Dies vermeidet Fehlkalkulationen bei der Festlegung des zur Verfügung stehenden Baubudgets.

Wie funktioniert die Kostenplanung mit KG 700?

Die Kostenplanung mit KG 700 funktioniert sehr übersichtlich gegliedert durch die Einteilung in insgesamt sieben Teilbereiche. Diese werden jeweils mit einer Zehnerstelle bezeichnet:

• KG 710: Bauherrenaufgaben
• KG 720: Vorbereitung der Objektplanung
• KG 730: Architekten- und Ingenieurleistungen nach HOAI
• KG 740: Fachplanung
• KG 750: Künstlerische Leistungen
• KG 760: Allgemeine Baunebenkosten
• KG 790: Sonstige Baunebenkosten

Diese Untergruppen werden dann in der KG 700 nochmals unterteilt nach einzelnen Leistungen, beispielsweise in 711 Projektleitung, 712 Projektsteuerung usw. Dabei ist besonders auf diese erste KG 710 durch Planer:innen besonderes Augenmerk zu richten. Es muss nämlich vertraglich genau festgehalten werden, wer für die Planung der Vorbereitung des Bauvorhabens und die berechneten Kosten verantwortlich ist. Das können Bauherr:innen selbst, Projektleiter:innen oder beauftragte Projektsteuer:innen sein. Außerdem bereitet die genaue Bestimmung der Kosten dieser KG besondere Schwierigkeiten, da diese von vielen individuellen Bedingungen abhängen. Dies führt sehr häufig zu Fehleinschätzungen und Streitigkeiten bei der Schlussrechnung, Besondere Sorgfalt ist also angebracht.

Die weiteren Kostengruppen lassen sich im Allgemeinen einfacher veranschlagen. So iat zum Beispiel die Kostenabrechnung für Architekten- und Ingenieursleistungen der KG 730 eindeutig durch die HOAI geregelt. Dagegen werden Kosten wie allgemeine Baunebenkosten der KG 760, zu denen auch Betriebskosten gehören, über den tatsächlichen Verbrauch abgerechnet. Für die gesamte Kostengruppe 700 zählt: Je genauer die Baudokumentation und das Bautagebuch geführt werden, umso weniger Diskussionen wird es am Ende geben.

Welche Kosten gehören nicht zur KG 700 (Baunebenkosten) ?

Neben den eigentlichen Herstellungskosten eines Gebäudes entstehen regelmäßig weitere Kosten. Wenn die Baukosten für Lieferungen und Leistungen auf der Baustelle von einer Bank finanziert werden, dürfen die damit verbundenen Finanzierungskosten wie Zinsen, Agio oder Gebühren nicht in die KG 700 (Baunebenkosten gemäß DIN 276) eingerechnet werden. Die Kosten für die Baufinanzierung werden stattdessen in der KG 800 (Finanzierung) verbucht. Auch die Nutzungskosten eines Gebäudes fallen nicht unter die KG 700 (Baunebenkosten).

Voraussetzungen für die Ermittlung der KG 700

Um die Ermittlung der Kostengruppe 700 korrekt durchzuführen, sollten Planer:innen unbedingt einige wichtige Voraussetzungen einhalten. Wie gesagt beinhaltet insbesondere die KG 710 sehr viele unbekannte Variablen, die individuell von örtlichen Faktoren abhängen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Festlegung des Verantwortlichen für die Projektsteuerung
• Notar- und Maklerkosten
• Grunderwerbssteuer
• Kosten für Grundbucheintrag
• Grundstücksvermessungskosten
• Bodengutachten
• Vorbereitung und Einrichtung der Baustelle
• Absperrungen
• Genehmigungen

Je nach Region können die Kosten der KG 710 stark schwanken. Aber auch die KG 760 bietet mit den Betriebskosten einige Fallstricke. So muss mit Auftragnehmer:innen im Bauleistungsverzeichnis eindeutig geregelt werden, ob diese bereits in den Einheitspreisen inbegriffen sind oder getrennt nach Verbrauch bzw. Zeit abgerechnet werden.

Generell ist Planer:innen anzuraten, eine möglichst lückenlose Dokumentation der Planungs- und Ausführungsphase anzulegen, um nachträgliche Forderungen bzw. Unstimmigkeiten auszuschließen. Je genauer die einzelnen Posten spezifiziert werden, umso weniger Raum gibt es danach für Auseinandersetzungen.

Dazu gehört selbstverständlich auch, im Bauvertrag die Abrechnung der Baukosten nach DIN 276 zu vereinbaren. Dies wird in der Regel bei privaten und gewerblichen Bauprojekten der Fall sein. Bei öffentlich geförderten Projekten des Wohnungsbaus kommt dagegen die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, kurz: 2. Berechnungsverordnung (II.BV) für öffentliche Bauaufträge zur Anwendung.

Zu beachten ist weiterhin von Auftraggeber:innen und AuftragnehmerInnen, dass bestimmte Nebenkosten nicht unter die KG 700 fallen. Neben den bereits genannten Finanzierungskosten (KG 800) sind auch die Nutzungskosten eines Gebäudes nicht Teil der Kostengruppe 700.

Wie gelingt die Berechnung von Kosten für die KG 700?

Um realistische Kosten für die Kostengruppe 700 nach DIN 276 zu schätzen, müssen ArchitektInnen eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigen. Dazu gehören unter anderem:

• Das Verwenden der richtigen Software: Mit der AVA-Software von Compa können Kostenschätzungen nach DIN 276 mit der Hilfe von Vorlagen, professionell und ohne Rechenfehler erstellt und exportiert werden.
• Das Finden und Einsetzten von aktuellen Preise für die gesuchten Positionen.
• Eine gute Absprache mit allen Beteiligten, um sicher zu gehen, alle Details in die Berechnung zu inkludieren.
• Da das Gehalt / Honorar von Architekten und ArchitekInnen in die KG 700 fällt, sollte der Bauherr von Beginn darüber informiert werden, wie sich das Honorar zusammensetzt und welche Kosten damit verbunden sind.