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Architektenvertrag: Das gibt es zu beachten

Ferdinand Witt-Dörring
Ferdinand Witt-Dörring
11/2023
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BauherrInnen, die sich für die Errichtung eines Gebäudes mit Architektinnen entscheiden, müssen mit diesen einen Architektenvertrag abschließen. Dieser Vertrag regelt alle Details im Verhältnis zwischen beiden Seiten. Dazu gehören Rechte und Pflichten sowie die Definition der geschuldeten Leistungen seitens Architekt:innen. Ziel ist die klare und unmissverständliche Formulierung aller Vereinbarungen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Damit es hierbei keine Missverständnisse gibt, sollen hier alle Fragen zum Architektenvertrag geklärt werden.

Was ist der Architektenvertrag?

Der Architektenvertrag ist eine zwischen BauherrInnen und ArchitektInnen geschlossene privatrechtliche Vereinbarung. Daher unterliegt er den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Im Architektenvertrag werden in erster Linie die durch beauftragte Architekt:innen zu erbringenden Leistungen und das dafür vereinbarte Honorar festgehalten. Weiterhin werden Vereinbarungen zu eventuell notwendigen Leistungsänderungen sowie Regelungen zur Kündigung des Vertrages getroffen. Grundsätzlich sind die Vertragsbestandteile frei zwischen beiden Seiten verhandelbar.

Daher können sich Architektenverträge in ihrer Form unterscheiden. Manche ArchitektInnen geben ein Leistungsangebot ab, welches dann von der Bauherrenseite durch Unterschrift angenommen wird. Hierdurch kommt der Vertrag zustande. Häufig benutzen Architekt:innen jedoch einen vorformulierten Vertragstext für alle Bauvorhaben. Gelegentlich werden auch individuelle Vertragstexte für jedes einzelne Bauprojekt ausgearbeitet. Im Allgemeinen werden beide Seiten aber bereits im Vorfeld während der ersten Baubesprechungen Fragen und Leistungsumfang klären, um anschließend den Architektenvertrag dann schriftlich in seiner endgültigen Form zu fixieren.

Wann wird ein Architektenvertrag geschlossen?

Ein Architektenvertrag wird immer dann geschlossen, sobald die Planung und Realisierung eines Bauvorhabens unter Zuhilfenahme von Architekt:innen durchgeführt wird. In ihm werden alle Regelungen zum Verhältnis zwischen BauherInnen und Architekt:innen vereinbart. Insbesondere wird der Umfang der beauftragten Leistungen nach der Einteilung der neun Leistungsphasen der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) fixiert. Zunächst werden normalerweise in einigen Vorbesprechungen zwischen beiden Seiten die Eckpunkte der Zusammenarbeit verhandelt, bevor der Architektenvertrag aufgesetzt wird.

Gerade wenn es sich um private BauherrInnen handelt, verzichten Architekt:innen aber auch gerne auf diesen Part, welcher bei in der Baubranche unerfahrenen VertragspartnerInnen zu Verwirrung führen kann, und legen stattdessen nach der ersten Klärung des Bauprojekts direkt das Angebot mit allen vertraglichen Bestandteilen des Architektenvertrags zur Unterschrift vor. Viele BauherrInnen lassen das Vertragswerk dann anschließend noch vor der Unterschrift durch einen Fachanwalt prüfen.

Welche Vertragsziele und Vertragsgrundlagen gibt es?

Ziel des Vertrages ist es in erster Linie, den genauen Umfang der Architektenleistung festzulegen. Da die HOAI insgesamt neun Leistungsphasen kennt, die auch einzeln beauftragt werden können, ist es notwendig, die beauftragten zu nennen. Weiterhin werden natürlich auch alle Vorgaben von BauherrInnen zu den Kosten, Konzept und insbesondere zu Terminen, Fristen und Abschlagszahlungen fixiert. Schließlich sollten auch genaue Regelungen zu den Kündigungsbedingungen nicht fehlen.

Da es sich um einen Vertrag nach Privatrecht handelt, werden seine rechtlichen Grundlagen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert. Übrigens dient ein Architektenvertrag nicht nur als vertragliche Grundlage bei der Neuerstellung von Bauwerken, sondern auch bei Umbauten, Instandhaltungen, Wiederherstellungen oder sogar beim Abbruch von Gebäuden. Dabei werden alle Leistungsphasen von der ersten Vorplanung über die Bauphase bis hin zur Objektüberwachung abgedeckt.

Rechtliche Grundlagen des Architektenvertrags

Als Privatvertrag fällt der Architektenvertrag unter die Regelungen des BGB. Bis Ende des Jahres 2017 fanden sich alle Regelungen für Architektenverträge unter den allgemeinen Regelungen für Werkverträge unter den Paragraphen 631 bis 651 des BGB. Mit dem Gesetz zur grundlegenden Reform des Bauvertragsrechts, das am 1. Januar 2018 in Kraft trat, wurden Architekten- und Ingenieurverträge erstmals an separater Stelle unter den Paragraphen 650p bis 650t BGB eingeordnet. Damit ergibt sich folgende Neustrukturierung zu den bisherigen Untertiteln "Werkvertrag" und "Reisevertrag":

• Untertitel 1 Werkvertragsrecht §§ 631 bis 650o BGB
• Untertitel 2 Architekten- und Ingenieurverträge §§ 650p bis 650t BGB
• Untertitel 3 Bauträgervertrag §§ 650u bis 650v BGB
• Untertitel 4 Reisevertrag §§ 651.ff BGB

Auch nicht veränderte Regelungen finden sich seitdem an neuer Stelle. Dies hat in erster Linie die bessere Übersichtlichkeit zum Ziel. Die wesentlichste Änderung für ArchitektInnen und IngenieurInnen besteht darin, dass nun Architektenverträge nicht mehr vollständig den Regelungen des Werkvertragsrechtes unterliegen, sondern nur noch teilweise. Genauer gesagt: nur noch so weit, wie es der Gesetzgeber ausdrücklich fordert.

Mit der Gesetzesnovelle regelt das BGB §§ 650p Absatz 1 erstmals die vertragstypischen Pflichten aus einem Architektenvertrag. Wörtlich heißt es: Architekt:innen sind "verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und der Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen“. Damit wird für BauherrInnen klargestellt, dass die bloße Abarbeitung von Leistungen nicht ausreichend ist. Vielmehr müssen alle im Vertrag aufgeführten Planungs- und Überwachungsziele erreicht werden. Gleichzeitig sollen diese Ziele bereits bei Abschluss des Vertrages von beiden Seiten vereinbart werden.

Wann kommt es zu einem Architektenvertrag?

Ein Architektenvertrag zwischen BauherrInnen (Besteller) und Architekt:innen (Bauplaner) kommt dann zustande, wenn das Angebot der Bauplaner durch den Besteller angenommen wird. Im Allgemeinen werden in der Praxis bei den ersten Vorbesprechungen Umfang und Details der Leistungen der durch den Bauplaner geschuldeten Leistungen festgelegt und anschließend im Architektenvertrag schriftlich festgehalten. Das BGB lässt zwar bei der Form des Vertrages die übliche Freiheit, so dass theoretisch auch ein mündlicher Architektenvertrag rechtsgültig ist. Aufgrund der Komplexität des Leistungsumfangs und späterer Beweispflichten ist aber die Schriftform empfehlenswert und üblich.

Gerade bei privaten BauherrInnen kommt es öfter vor, dass sie bei Projektbeginn noch keine konkreten Vorstellungen zu der genauen Gestaltung des Gebäudes haben. Daher ist es am Anfang nicht immer möglich, alle Planungs- und Überwachungsziele in einem Architektenvertrag zu fixieren. In diesem Falle schreibt der §§ 650p Absatz 2 vor, eine Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung zu erstellen, auf deren Basis anschließend ab Leistungsphase 1 der HOAI der endgültige Architektenvertrag mit allen Details ausgearbeitet werden kann.

Was muss in einem Architektenvertrag stehen?

Grundsätzlich sind privatrechtliche Verträge nach BGB frei verhandelbar. Daher ist Inhalt und Form nicht fest vorgeschrieben. Dennoch empfiehlt sich, wie gesagt, die Schriftform und eine bestimmte Struktur, damit sich beide Seiten über den Inhalt und die Rechte und Pflichten des Architektenvertrags zweifelsfrei klar sind. Außerdem wird Problemen im Falle der rechtlichen Auseinandersetzung vorgebeugt.

In den Kopf des Vertrages gehören immer folgende Punkte:

• Vertragspartner
• Vertragsgegenstand mit genauer Ortsangabe
• Vertragsgrundlage

Anschließend geht es um den Leistungsumfang und Ausführungsbestimmungen. Hier sollten folgende Punkte keinesfalls fehlen:

• Raumprogramm
• Funktionsvorstellungen
• Materialvorgaben
• Gestaltungsvorgaben
• Vergütung
• Nebenkosten
• Baukostenobergrenze
• Termine und Fristen
• Kündigungsbedingungen

Vertragsumfang: Phasen eines Architektenvertrags

Die im Architektenvertrag inkludierten Phasen sind nach den neun Leistungsphasen (LP) der HOAI aufgeteilt. Von der Grundlagenermittlung (LP 1) bis zur Objektbetreuung nach der Endabnahme (LP 9) lassen sich alle oder auch nur einige Phasen beauftragen. BauherrInnen können daher zwischen Vollbeauftragung oder Teilbeauftragung wählen.

Bei der Vollbeauftragung gibt es zwei Optionen:

• Vollbeauftragung LP 1 bis LP 8 (bis zur Endabnahme)
• Vollbeauftragung LP 1 bis LP 9 (zuzüglich Objektbetreuung nach Endabnahme)

Bei einer Teilbeauftragung werden üblicherweise Leistungspakete mit mehreren Leistungen zusammengefasst, da die Einzelbeauftragung nur einer Phase für beide Seiten wenig Sinn macht. Daher sind folgende fünf Leistungspakete üblich:

• Vorentwurfsplanung (HOAI LP 1 bis 2)
Entwurfsplanung (HOAI LP 3 bis 4)
• Ausführungsplanung und Vergabe (HOAI LP 5 bis 7)
• Bauleitung / Objektüberwachung (HOAI LP 8)
Objektbetreuung nach Endabnahme (HOAI LP 9)

Die Teilbeauftragung erfolgt durch rechtseigenständige Architektenverträge. Dennoch ist es in der Praxis üblich, sie durch eine Klausel mit einer verbindlichen Weiterbeauftragungserklärung zu koppeln, wenn das Bauprojekt fortgeführt wird.

Pflichten des Architekten und des Bauherrn

Die Pflichten von ArchitektInnen hängen in erster Linie von den vereinbarten Leistungsphasen ab. Zu den grundsätzlichen Leistungen gehören selbstverständlich die Ausarbeitung von Entwurfsplänen sowie die erforderlichen Berechnungen. Dabei müssen in allen Phasen das Planungskonzept mit BauherrInnen abgestimmt und notwendige Änderungen kommuniziert werden. Gleichzeitig besteht eine wesentliche Pflicht von Architekt:innen darin, die gesamte Kommunikation mit den Baubehörden, Baufirmen und HandwerkerInnen durchzuführen. Schließlich ist die Kostenkontrolle in allen Leistungsphasen eine wesentliche Pflicht auf Architekt:innen-Seite. Ab Leistungsphase 8 zählt natürlich die Überwachung des Bauprojekts ebenfalls zu den zentralen Aufgaben von Architekt:innen.

Zusätzlich gibt es Nebenpflichten. Zu diesen gehört neben einer fachmännischen Beratung von BauherrInnen die Erstellung einer detaillierten Schlussrechnung, die folgende Kostennoten enthalten muss: das Architektenhonorar, die Kostenberechnung anhand des Leistungsverzeichnisses und die erbrachten Leistungsphasen.

Auch BauherrInnen übernehmen mit der Annahme des Architektenvertrags verschiedene Pflichten. Zu den Hauptpflichten gehört natürlich nach der ordnungsgemäßen Erbringung aller vereinbarten Leistungen und der erfolgreichen Endabnahme die Zahlung des vereinbarten Architektenhonorars. Nach 2019 abgeschlossene Verträge sind übrigens nicht mehr an eine Honorarberechnung nach HOAI gebunden. Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) ist das Architektenhonorar inzwischen frei verhandelbar.

Auch BauherrInnen treffen zusätzlich weitere Nebenpflichten, sowohl während der Entwurfs- und Genehmigungsphase als auch unmittelbar vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten. Zunächst müssen BauherrInnen beim Antragsverfahren mitwirken und sind verantwortlich für die Erteilung der Baugenehmigung rechtzeitig vor Baubeginn. Ferner liegt auch die Verantwortung zur Gefahrenabwendung bei den BauherrInnen. Dazu gehört eine korrekte Baustellenabsicherung und eventuelle zusätzliche Sicherungsmaßnahmen für angrenzende Gebäude und Grundstücke. Außerdem trifft BauherrInnen eine umfangreiche Kontrollpflicht. Da diese in der Praxis selten selbst zu erfüllen ist, empfiehlt sich eine sogenannte Bauherrenhaftpflichtversicherung.

Zusätzliche und individuelle Vereinbarungen

Neben den oben genannten Vereinbarungen kann es weitere geben, welche die bisherigen ergänzen bzw. individuelle Nebenabreden beinhalten. Zu den zusätzlichen Vereinbarungen gehören in der Regel diejenigen, welche die Zahlungsmodalitäten und das Urheberrecht betreffen. Zum Beispiel werden Regelungen zu Nebenkosten, Abschlagszahlungen, zum Zeitpunkt der Schlussrechnungszahlung und zur Mehrwertsteuer getroffen. Weiterhin ist es üblich, Details zum Urheberrecht und zur Berufshaftpflichtversicherung der Architekt:innen festzulegen.

Weitere zusätzliche bzw. individuelle Vereinbarungen können für Leistungen getroffen werden, die über die Leistungsphasen der HOAI hinausgehen. Das können zum Beispiel die Aufstellung eines Finanzierungsplans, die Mitwirkung bei der Kreditbeschaffung oder die Prüfung der Umweltverträglichkeit sein. Auch Regelungen zur außerordentlichen Kündigung können hier ergänzt werden, wenn sie von den Standardregelungen des BGB abweichen.

Abnahme und Mängel: Was Sie beachten müssen

Architekt:innen schulden dem Besteller die vertraglich vereinbarten Leistungen. Sind diese teilweise bzw. vollständig erbracht, schulden BauherrInnen dem Planer Teilabnahmen bzw. die Endabnahme. Die Bauabnahme hat folgende rechtliche Konsequenzen:

• Beginn der Verjährungsfrist von Mängelansprüchen.
• Umkehr der Beweislast, diese liegt ab Abnahme bei dem Besteller.
• Wegfall von Vertragsstrafansprüchen des Bestellers gegen den Planer.

Bauabnahmen müssen von der BauherrInnen-Seite zeitnah erfolgen und dürfen nur in gravierenden Fällen verweigert werden. So reichen mehrere kleine Schönheitsmängel nicht als Grund aus, eine Teil- oder Endabnahme zu verweigern. Ein wesentlicher Mangel liegt in der Regel vor, wenn er die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes für den Besteller beeinträchtigt. Auch wenn das Werk nicht den Regeln der Technik entspricht, ist von einem wesentlichen Mangel auszugehen, der daher zur Verweigerung der Bauabnahme berechtigt.

Wie müssen nun BauherrInnen bei der Feststellung von Mängeln vorgehen? Zunächst einmal sind sie verpflichtet, Mängel sofort nach der Feststellung zu reklamieren. Dies geschieht rechtswirksam durch eine schriftliche Mängelanzeige, in welcher der genaue Mangel beschrieben wird. Im Allgemeinen werden BauherrInnen eine Nacherfüllung fordern und dafür eine angemessene Frist setzen. Vergeht diese allerdings ebenfalls fruchtlos, kann die Besteller-Seite nun den Mangel in Selbstvornahme selbst beseitigen bzw. im Regelfall beseitigen lassen. Die Höhe der entstandenen Kosten sollten vorweg von einem Bausachverständigen beziffert werden. Weiterhin können Schadenersatzansprüche wirksam werden. BauherrInnen haben zudem das Recht, vom Vertrag zurückzutreten. Voraussetzung ist aber in allen diesen Fällen eine umgehende Mängelanzeige.

Kündigung des Architektenvertrags

Wenn keine individuellen Zusatzvereinbarungen in den Architektenvertrag aufgenommen wurden, gelten für ordentliche Kündigungen die Regelungen des Paragraphen 648 BGB. Der Besteller schuldet dem Planer in diesem Fall die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen.

BauherrInnen haben aber in jedem Fall zusätzlich das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, und zwar immer dann, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Wichtige Gründe können beispielsweise sein:

• Eine erhebliche Abweichung der Bausumme vom vereinbarten Budget.
• Die Architektenleistung weist erhebliche Mängel auf.
• Die Leistungsverzeichnisse weisen erhebliche Mängel auf.
• Insolvenz auf Architekt:innen-Seite.

Bei einer außerordentlichen Kündigung wird in den meisten Fällen die Höhe des zu zahlenden Honorars in einem Rechtsstreit zu ermitteln sein.

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