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VOB Bauabnahme: Das gibt's zu beachten

Ferdinand Witt-Dörring
Ferdinand Witt-Dörring
02/2024
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Immer, wenn ein Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) abgeschlossen wurde, gelten für die Abnahme ebenfalls die Regelungen der VOB. Damit wird sichergestellt, dass während der Bauphase bis zur Fertigstellung eines Bauprojektes für alle Seiten die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

Die VOB regelt seit rund einhundert Jahren die Vergabe von Bauaufträgen und Vertragsbedingungen. Sie ist in drei Teile gegliedert: VOB/A mit den Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe, VOB/B mit den Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung und VOB/C mit den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen. Der Teil C beinhaltet spezifische Vorschriften zu Ausführung und Abrechnung für die einzelnen Gewerke.

Was ist eine VOB Abnahme?

Eine förmliche Abnahme nach VOB Teil B ist die am häufigsten verwendete Form der Bauabnahme. Zur Durchführung wird von Auftragnehmer:innen und Auftrageber:innen ein gemeinsamer Termin zur ausführlichen Besichtigung des fertiggestellten Bauwerks vereinbart. Ziel ist die sorgfältige, gemeinsame Begutachtung aller Bauleistungen und der Feststellung etwaiger Mängel. Diese werden im Abnahmeprotokoll nach VOB schriftlich festgehalten. Paragraph 12 Absatz 4 der VOB/B regelt die Einzelheiten zur Bauabnahme. Hierzu gehören zum Beispiel die Form, die geltenden Fristen und die Pflichten für beide Vertragsseiten.

Im Normalfall nehmen also beide Seiten an einer VOB Abnahme teil. In Einzelfällen kann es jedoch auch zu Abweichungen kommen. So kann es vorkommen, dass Bauherr:innen keinen Abnahmetermin anberaumen und durch folgendes Verhalten Auftragnehmer:innen zu verstehen geben, dass die Bauleistung vertragsgerecht erfüllt wurde:

• Zahlung der Abschlussrechnung ohne Vorbehalt.
• Freigabe der vertraglichen Sicherheitsleistung.
• Ingebrauchnahme des Bauwerks ohne Rügen.

In diesem Fall können Auftragnehmer:innen davon ausgehen, dass keine Mängel am Bauwerk vorliegen und deshalb die Bauabnahme stillschweigend erfolgt ist. Diese Form der VOB Abnahme nennt sich "konkludente Abnahme".

Von der gleichen Abnahme ist auszugehen, wenn die förmliche VOB Abnahme beiderseits vergessen wird. Sind bereits Wochen oder gar Monate seit der Fertigstellung vergangen, wird ebenfalls von einer konkludenten Abnahme ausgegangen, es sei denn, dass die förmliche VOB Abnahme ausdrücklich schriftlich festgehalten wurde.

Immer wieder kommt es insbesondere bei mangelhaften Bauleistungen dazu, dass sich beide Vertragsseiten nicht auf einen Abnahmetermin einigen können oder eine der beiden Parteien trotz ausreichender Frist nicht zum Termin für die VOB Abnahme erscheint. Seitens der Auftraggeber:innen kann in diesem Fall auch die einseitige förmliche Abnahme erklärt werden. Obwohl es in diesem Fall nicht vorgeschrieben ist, sollte dennoch ein schriftliches Abnahmeprotokoll nach VOB oder zumindest eine Dokumentation seitens der Auftraggeber:innen erstellt werden, um gegebenenfalls spätere Mängelbeseitigungs- oder Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Während Auftraggeber:innen die einseitige Abnahme verweigern können, bis die Auftragnehmer:innen zur Teilnahme an einem Termin bereit sind, können im umgekehrten Falle Auftragnehmer:innen auf einem Termin zur VOB Abnahme innerhalb von 12 Werktagen bestehen, den Auftraggeber:innen nicht verweigern dürfen.

Eine VOB Abnahme ist grundsätzlich nur bei allen Bauverträgen anzuwenden, welche nach der VOB abgeschlossen wurden. Bei allen anderen Bauverträgen finden die Regelungen des BGB Anwendung.

Abnahmeprotokoll nach § 640 BGB bzw. § 12 VOB/B

Wie unterscheiden sich das Abnahmeprotokoll nach BGB und das Abnahmeprotokoll nach VOB voneinander? Ein wesentlicher Unterschied ist, dass im BGB Auftraggeber:innen nicht verpflichtet sind, Teilabnahmen durchzuführen. Die Durchführung kann aber schriftlich vereinbart werden. Dagegen kann bei der Teilabnahme nach VOB diese zur Verpflichtung werden, wenn eine der beiden Seiten sie verlangt.

Im Wesentlichen stimmen die beiden Formen des Abnahmeprotokolls jedoch überein. Im Kopf enthalten sie grundsätzlich die genaue Bezeichnung des Bauvorhabens, die Daten des / der jeweiligen Auftragnehmer:in, das Datum des Bauvertrags und das Abnahmedatum.

Im Mittelteil werden dann die Mängelfreiheit bzw. die bestehenden Mängel aufgeführt. Im letzteren Fall wird ebenfalls eine Fristsetzung mit festem Datum zur Beseitigung vereinbart. Ebenfalls wird festgelegt, ob die Abnahme angenommen oder verweigert wird.

Falls eine Vertragsstrafe geltend gemacht wird, muss außerdem festgesetzt werden, ob die Frist der Gewährleistungsansprüche nach BGB oder VOB Anwendung findet.

In den Fußbereich eines jeden Abnahmeprotokolls gehören die Unterschriften von Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in, obwohl im Falle der VOB nicht zwingend eine Unterschrift für die Wirksamkeit vorgeschrieben wird.

Wann erfolgt eine Abnahme nach VOB?

Eine Abnahme nach VOB erfolgt immer dann, wenn ein Bauvertrag zwischen Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in nach VOB abgeschlossen wurde. In diesem treten automatisch die Regelungen der VOB in Kraft. Zu diesen gehören also auch die in der VOB Teil B Paragraph 12 festgelegten Formulierungen zum Abnahmeprotokoll nach VOB.

Ein wesentliches Merkmal einer Abnahme nach VOB ist die Fristsetzung von Auftragnehmer:innen, die verbindlich für Auftraggeber:innen ist. Laut VOB beträgt diese 12 Werktage nach Kundgebung der Fertigstellung. Allerdings kann im Bauvertrag auch eine andere Frist vereinbart werden. In jedem Fall sind Auftraggeber:innen verpflichtet, die vereinbarte Frist einzuhalten. Die gleichen Fristen gelten auch für eine Teilabnahme nach VOB. Ist diese gewünscht, sollen Auftragnehmer:innen mit einer Frist von 6 Werktagen nach Abschluss der Teilleistung über die gewünschte Teilabnahme informieren.

Kann eine Abnahme nach VOB verweigert werden?

Eine Abnahme nach VOB kann verweigert werden, wenn zum vereinbarten Abnahmetermin ein wesentlicher Mangel vorliegt. Ein unwesentlicher Mangel ermächtigt Auftraggeber:innen also nicht, die Endabnahme nach VOB zu verweigern. Unwesentliche Mängel, zu denen beispielsweise Schönheitsmängel zählen, werden dennoch im Abnahmeprotokoll fixiert, um sie im Anschluss zu beanstanden.

Welche Mängel gelten nun als so wesentlich, dass die gesamte Bauabnahme verweigert werden darf? Grundsätzlich muss es sich um Mängel handeln, welche die Nutzung des Bauwerks wesentlich einschränken. Zu diesen gehören zum Beispiel folgende Mängel:

• Das Werk entspricht nicht den Regeln der Technik.
• Das Bauwerk ist nicht funktionsfähig bzw. gebrauchstauglich.
• Es fehlen ein oder mehrere Bestandteile des Bauwerks.
• Der Umfang der Mängelbeseitigungskosten ist sehr hoch.
• Es besteht eine große Anzahl von unwesentlichen Mängeln.
• Es besteht ein gravierender optischer Mangel.

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass nicht nur technische, sondern im Einzelfall auch optische Fehler einen wesentlichen Mangel darstellen können, die zur Verweigerung der Abnahme nach VOB führen können. Entsprechendes gilt auch für eine Teilabnahme nach VOB.

Gewährleistung und Bauabnahme nach VOB

Die Abnahme nach VOB gibt Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in Rechtssicherheit bei Gewährleistungsansprüchen. Am Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Diese beträgt bei Bauverträgen nach VOB vier Jahre, kann jedoch in Einzelfällen auch kürzer sein. Das ist beispielsweise bei einigen Teilen von Heizungsanlagen oder auch bei anderen technischen oder elektrotechnischen Maschinenanlagen der Fall. Bei Bauwerken im Allgemeinen können Bauher:innen jedoch in den meisten Fällen von vier Jahren ausgehen.

Innerhalb dieser Frist können neu auftretende Mängel von Auftragnehmer:innen reklamiert werden. Mängel, die bereits zum Zeitpunkt der Endabnahme bestanden haben und im Abnahmeprotokoll der VOB festgehalten wurden, müssen von Auftraggeber:innen nicht erneut beanstandet werden. Da die Beweispflicht für Mängel jedoch auf der Auftraggeberseite liegt, sollte auf eine lückenlose Dokumentation und Beweissicherung unbedingt frühzeitig Wert gelegt werden.

Was gehört in das Abnahmeprotokoll nach VOB?

Der Paragraph 12 der VOB/B scheibt für das Abnahmeprotokoll nach VOB die Schriftform vor. Das Protokoll wird zum festen Bestandteil der förmlichen Abnahme. Es sollte auch von beiden Parteien bzw. ihren bevollmächtigten Vertretern unterschrieben werden. Auch wenn die VOB nicht explizit die Unterschriften vorschreibt, so stellen diese dennoch die gegenseitige Kenntnisnahme des gesamten Inhalts und der Daten dar.

Das Abnahmeprotokoll nach VOB gliedert sich in drei Bereiche: den Kopf, den Mittelbereich und den Fußbereich.

Im oberen Bereich werden zunächst die wichtigsten Daten eingetragen. Zu diesen gehören:

• Der Name des Bauvorhabens.
• Endabnahme oder Teilabnahme.
• Bei Teilabnahme: genaue Bezeichnung des Teilbereichs.
• Alle anwesenden Personen bzw. Organisationen.
• Alle Termindaten: Abnahmedatum, Datum des Bauvertrags, Fertigstellungsdatum laut Bauvertrag.

Anschließend folgen die projektbezogenen Daten:

• Die abzunehmenden Leistungen mit genauer Beschreibung.
• Die Angabe, ob es sich um eine Endabnahme oder eine Teilabnahme handelt.
• Leistungen, die noch fehlen und erbracht werden müssen, mit Beschreibung.
• Die Fristsetzung zur Erbringung der fehlenden Leistungen mit Datum.
• Mängel, die festgestellt wurden, mit genauer Beschreibung.
• Die Fristsetzung zur Beseitigung der beanstandeten Mängel mit Datum.
• Erläuterungen seitens Auftraggeber:in zur Abnahme oder Verweigerung.
• Erläuterungen seitens Auftragnehmer:in zu den Reklamationen.
• Angaben zur Gewährleistungspflicht.
• Weitere Erläuterungen oder Vereinbarungen beider Seiten, dazu gehören
• Weitere Fakten, die für alle an der Abnahme Beteiligten relevant sind.

Am Ende des Abnahmeprotokolls nach VOB folgen dann noch:

• Datum und Unterschrift von Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in.

Aus der Liste wird deutlich, dass neben einigen obligatorischen Punkten auch Freiraum für zusätzliche, individuelle Erklärungen und Dokumentationen eingeräumt wird. Diese können im Streitfall große Bedeutung erlangen und helfen, den Sachverhalt besser zu beurteilen. Das gilt insbesondere im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Man sollte bedenken, dass Anwälte und Richter selten Baufachleute sind. Darum können detaillierte Erläuterungen und Fotos hilfreich sein.

Häufige Fehler bei der VOB Abnahme

Ein Bauvertrag nach VOB ist vorteilhaft und bietet allen Seiten große Rechtssicherheit, wenn er genau nach den Regelungen der VOB geschlossen wird. Sobald er jedoch individuell angepasst wird, lauern Stolperfallen. Der Grund: Wenn nur eine einzige Regelung der VOB Teil B modifiziert wird, gilt die VOB nicht mehr in ihrer Gesamtheit als vereinbart. Dies kann dazu führen, dass der Vertrag insgesamt rein rechtlich als AGB-Vertrag angesehen wird und der AGB-rechtlichen Prüfung unterliegt.

Einer der häufigsten Fehler in der Praxis besteht darin, aufgrund einer Fehlinterpretation von Ratschlägen für Bauherr:innen auf einer förmlichen Abnahme zu bestehen. Dies hat zur Konsequenz, dass die konkludente, einseitige und fiktive Abnahme ausgeschlossen werden. Dies ist nicht VOB-konform, der Vertrag unterliegt automatisch den Regelungen der AGBs.

Auch beim Einbehalt einer Sicherheitsleistung während der Gewährleistungspflicht gibt es häufig große Unwissenheit. Die Tatsache, dass die VOB/B umfangreiche Regelungen zum Sicherheitseinbehalt enthält, bedeutet noch nicht, dass Auftraggeber:innen diesen automatisch ohne weiteres vornehmen dürfen. Dieser muss nämlich zuerst nach Paragraph 17 der VOB/B vereinbart werden, sonst besteht kein Anspruch darauf. Das gleiche gilt für die Höhe einer Vertragsstrafe bei der Fristüberschreitung zur Erledigung fehlender Leistungen oder der Beseitigung von Mängeln.

Gerade bei der Beseitigung von Mängeln greifen Auftraggeber:innen gerne vorschnell zum Mittel der sofortigen Ersatzvornahme. Das bedeutet, dass sie direkt eine Drittfirma mit der Beseitigung der Mängel beauftragen. Dies ist aber so nicht zulässig, denn laut VOB/B muss zunächst dem ursprünglichen Bauunternehmen Gelegenheit gegeben werden, Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Frist zu leisten. Gleichzeitig muss die Kündigung angedroht werden. Erst nach fruchtlosem Ablauf der Frist dürfen Auftraggeber:innen handeln und selbst eine Drittfirma beauftragen. Wird diese Reihenfolge nicht eingehalten, bleiben Auftraggeber:innen im Zweifelsfall auf den entstandenen Kosten sitzen.

Was ist eine Teilabnahme nach VOB?

Neben der Endabnahme haben Auftragnehmer:innen auch das Recht, Teilabnahmen nach VOB zu verlangen. Diese sind häufig und sinnvoll bei größeren Bauvorhaben mit mehreren Gebäuden oder Loten. Dies ist nachvollziehbar, denn es sollen bereits Schlusszahlungen für bereits vollendete Bereiche freigegeben werden. Für Auftraggeber:innen ergeben sich daraus zwei gravierende Nachteile:

• Die Gewährleistungspflicht beginnt am Tag der Teilabnahme zu laufen. Dies führt zu mehreren, abweichenden Endterminen für die Gewährleistung, was bei umfangreichen Projekten zu großer Unübersichtlichkeit führen kann.
• Falls beim Fortgang der Bauarbeiten eine bereits durch die Teilabnahme abgeschlossene Leistung beschädigt wird, kann es zu Problemen bei der anschließenden Forderung auf Beseitigung kommen.

Ist die Teilabnahme nach VOB verpflichtend?

Wurde ein Bauvertrag nach VOB Teil B vereinbart, sind Auftraggeber:innen tatsächlich verpflichtet, auch Teilabnahmen der Auftragnehmer:innen zu akzeptieren. Es ist zu beachten, dass diese rechtlich gesehen einer gesamten Endabnahme gleichgestellt sind. Daher sollte für jede ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll nach VOB erstellt werden.

Teilabnahme und Gewährleistung

Wie bereits oben erwähnt, beginnt die Gewährleistung für den entsprechenden Bauabschnitt mit dem jeweiligen Datum der Teilabnahme. Dies kann einen bedeutenden organisatorischen Mehraufwand für Auftraggeber:innen bei komplexeren Bauprojekten bedeuten.

Kann die Teilnahme nach VOB verweigert werden?

Es kann u.a. in folgenden Fällen eine Teilabnahme verweigert werden:

• Sind bei der entsprechenden Leistung Mängel erkennbar, können Auftraggeber:innen die Teilabnahme ablehnen.
• Ist das Bauwerk noch nicht nutzbar oder wesentlich fertiggestellt, können Teilabnahmen ebenfalls verweigert bzw. verschoben werden.

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