Was ist die Bruttogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundflächen der Grundrissebenen eines Gebäudes und deren konstruktiven Umschließungen und ist geschossweise zu ermitteln.

Die Bruttogrundfläche (BGF) wird laut DIN definiert als „Gesamtheit der Grundflächen oder eines Teilbereichs des Bauwerks“, unabhängig von deren Nutzbarkeit. Die Bruttogrundfläche wird in Quadratmetern (m²) angegeben und ist ein wichtiger Indikator für die Größe eines Gebäudes. Sie wird als Mengen- und Bezugseinheit benötigt, um die Baukosten gemäß DIN 276 in den Kostengruppen 300, KG 400 sowie KG 600 bis KG 800 zu ermitteln.

Grundlage der BGF - DIN 277

Die Berechnung der BGF basiert auf der DIN 277 "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen". Die DIN 277 legt die Definitionen, Regeln und Grundlagen für die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen fest und ist somit ein wichtiges Werkzeug für ArchitektInnen. Die DIN 277 wurde erstmals im Jahr 1934 eingeführt und in den folgenden Jahren mehrfach aktualisiert und überarbeitet.  Die neueste Version ist im August 2021 aktualisiert worden, wobei die bisher gültige DIN 277:2016 durch die neue DIN 277:2021-08 ersetzt wurde.

Was gehört alles zur Bruttogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Teilflächen Konstruktionsgrundfläche (KGF) und Nettoraumfläche (NRF). Letztere gliedert sich wiederum in drei Komponenten: Die Nutzfläche (NF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).

Nettoraumfläche (NRF)

Die Nettoraumfläche (NRF) ist die Summe aller Flächen innerhalb eines Gebäudes, die für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung stehen. Dazu gehören Wohnräume, Arbeitsräume, Freizeiträume, Sanitärräume und ähnliche Räumlichkeiten. Die NRF ist also die Summe aller Innenflächen, die tatsächlich genutzt werden können.

Die Nettoraumfläche gliedert sich noch weiter in:

• Nutzungsfläche (NUF)
• Technikfläche (TF)
• Verkehrsfläche (VF)

Nutzfläche (NF)

Die Nutzfläche, seit 2017 in der novellierten DIN 277 jetzt Nutzungsfläche genannt, ist die Gesamtfläche aller für die konkrete Nutzung des Gebäudes zweckbestimmten Teilflächen der Nettofläche. Im Allgemeinen werden diese Flächen im Raumprogramm und detailliert in den Raumbüchern aufgeführt und bezeichnen alle Flächen, die Bauherr:innen für die spätere Nutzung des Gebäudes fordern. Die Nutzflächen werden zur besseren Übersicht in Kategorien gegliedert:

• Nutzungsgruppe 1 – Wohnen und Aufenthalt

• Nutzungsgruppe 2 – Büroarbeit

• Nutzungsgruppe 3 – Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, F+E (Forschung und Entwicklung)

• Nutzungsgruppe 4 – Lagern, Verteilen und Verkaufen

• Nutzungsgruppe 5 – Bildung, Unterricht und Kultur

• Nutzungsgruppe 6 – Heilen und Pflegen

• Nutzungsgruppe 7 – Sonstige Nutzungen

Technikfläche (TF)

Die Technikfläche (TF) umfasst alle Teilflächen der Nettofläche, welche für den technischen Betrieb eines Bauwerks notwendig sind. In erster Linie sind das Räume für die Installation der Heizung, der Klima- und Lüftungsanlage. Weiterhin zählen zur Technikfläche auch Grundflächen, welche zum ordnungsgemäßen Betrieb dieser technischen Anlagen ergänzend erforderlich sind. Dies sind beispielsweise Lagerräume für Brennstoffe oder Löschwasser.

Dennoch gibt es auch technische Räume, die nicht der Technikfläche, sondern der Nutzungsfläche zugeordnet werden. Dazu gehören zum Beispiel folgende Räume:

• Kompressor-Raum für den Betrieb einer Druckluftanlage.

• EDV- und IT-Räume zur Unterbringung von Servern.

• Schaltzentralen für medizinische Geräte.

Da diese eine spezielle, zweckbestimmte Nutzung haben, welche nicht dem allgemeinen technischen Betrieb des Gebäudes dient, fallen sie nach der DIN 277 nicht unter die Technikfläche.

Verkehrsfläche (VF)

Die Verkehrsfläche (VF) schließlich beinhaltet alle Teilflächen der Nettofläche, welche laut der aktuellen DIN 277:2021-08 "der horizontalen und vertikalen Verkehrserschließung oder der Verkehrssicherung des Bauwerks" dienen. Was bedeutet dies konkret? Damit sind alle Flächen gemeint, die notwendig sind, um sich im Gebäude zwischen den verschiedenen Nutzflächen zu bewegen. Horizontale Verkehrsflächen sind z.B.: Flure, Gänge, Innenrampen, Fluchtbalkone sowie die freien Fahrflächen zwischen den Parkplätzen in Garagen. Zu den vertikalen Verkehrsflächen gehören z.B.: Treppen, Treppenhäuser, Rolltreppen, Aufzüge und die zugehörige Schachtfläche in jedem Haltegeschoss.

‍Konstruktionsgrundfläche (KGF)

Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) ist die Summe aller Flächen innerhalb eines Gebäudes, die für die Konstruktion und den Betrieb des Gebäudes erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise tragende Wände, Stützen, Installationsschächte, Treppenhäuser, Fahrstuhlschächte und ähnliche Bereiche. Im Gegensatz zur Nettoraumfläche (NRF) sind die Flächen, die zur KGF gehören, nicht für die tatsächliche Nutzung durch die BewohnerInnen oder NutzerInnen des Gebäudes vorgesehen. Die KGF ist also die Summe aller Innenflächen, die für die Konstruktion und den Betrieb des Gebäudes erforderlich sind.

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Wie berechnet man die Bruttogrundfläche (BGF)?

Die Bruttogrundfläche, kurz BGF, wird durch die Addition der Nettogrundfläche und der Konstruktionsgrundfläche ermittelt. Diese umfasst alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen aller Ebenen, einschließlich Wände, Hohlräume und Installationskanäle. Die Formel lautet: BGF = Nettogrundfläche + Konstruktionsgrundfläche.‍

Die Nettogrundfläche wiederum umfasst drei Teilflächen: die Nutzfläche (NF), Technikfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF).

Die Summe dieser drei Teilflächen ergibt die Nettogrundfläche. Als zweites muss die Konstruktionsgrundfläche kalkuliert werden. Diese beinhaltet die Grundfläche aller konstruktiven, aufgehenden Bauteile, die für die konstruktive Struktur eines Gebäudes notwendig sind. Dazu gehören zum Beispiel Außen- und Innenwände, Säulen, Installationsschächte einschließlich der umschlossenen Hohlräume.

In der DIN 277 in der Fassung von 2021 wird die Bruttogrundfläche definiert als die "Gesamtheit der Grundflächen oder eines Teilbereichs des Bauwerks". Dabei spielt die Nutzbarkeit keine Rolle.

Weiterhin ist von Architekt:innen zu beachten, dass die Bruttogrundfläche in 3 Bereiche zu unterteilen ist:

• Bereich a: überdeckt und in voller Höhe umschlossen.

• Bereich b: überdeckt und nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.

• Bereich c: nicht überdeckt.

Der Bereich c wird nicht der BGF zugeschlagen.

Die Räume und Flächen selbst wurden in der DIN 277 seit 2016 nur noch in zwei verschiedene Fälle aufgeteilt:

• Regelfall (R): dieser gilt für alle Flächen, die vollständig umschlossen sind.

• Sonderfall (S): dieser gilt für alle Flächen, die zwar konstruktiv verbunden, aber nicht vollständig umschlossen sind.

Zum Regelfall werden auch alle Konstruktionsflächen gerechnet, die zwischen Regelfall und Sonderfall liegen. Beispiele für Flächen, die unter den Sonderfall fallen, sind: Balkone, Loggien und Eingangsbereiche. Gemessen wird bei diesen die vertikale Projektion der Überdeckung.

BGF berechnen: Beispiel

Anhand eines Einfamilienhauses soll die Berechnung der BGF verdeutlicht werden.

1. Nettoraumfläche (NRF):

a. Nutzfläche (NF): 135 qm

b. Technikfläche (TF): 5 qm

c. Verkehrsfläche (VF): 15 qm

Summe NRF: 155 qm

2. Konstruktionsgrundfläche (KGF):

Summe KGF: 25 qm

3. Bruttogrundfläche (BGF):

NRF + KGF = 155 qm + 25 qm = 180 qm

Welche Räume zählen nicht zur Berechnung der Bruttogrundfläche?

• Dach- beziehungsweise Spitzböden, Kellerschächte und Kriechkeller mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 Metern.
• Bereiche, die ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden.
• Bereiche unter baulichen Hohlräumen, zum Beispiel über abgehängten Decken: Hierunter fallen Treppenhäuser und Treppenläufe, die für den Zugang zu den Geschossen des Gebäudes benötigt werden.
• Freiflächen: Hierunter fallen Flächen im Freien wie Balkone, Terrassen, Loggien oder unüberdachte Veranden.
• Dekorative Vor- oder Rücksprünge an den Außenbereichen.
• Außentreppen

Bruttogrundfläche vs. Wohnfläche

Die BGF und die Wohnfläche unterscheiden sich deutlich, da zu letzterer sehr viel weniger Teilflächen gerechnet werden. Die Wohnfläche ist nicht in der DIN 277, sondern in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) definiert und beinhaltet neben nutzbaren Flächen auch Flure. Während aber bei der Berechnung der BRF und der NRF die Raumhöhen nicht berücksichtigt werden, sind sie bei der Kalkulation der Wohnfläche sehr wohl relevant. So werden beispielsweise Flächen mit einer Raumhöhe unter einem Meter sowie unausgebaute Dächer gar nicht eingerechnet.

Beinhaltet die Bruttogrundfläche Dachgeschoss, Keller und Garage?

Garagen gehören zur Bruttogeschossfläche, wenn sie umschlossen bzw. überdacht sind. Ebenso werden Dachgeschosse und Keller zur BGF gezählt, allerdings nur dann, wenn sie mindestens eine lichte Höhe von 1,25 Metern besitzen.

Bruttogrundfläche und Grundsteuer

Die Bruttogrundfläche ist eine wichtige Kenngröße bei der Berechnung der Grundsteuer. Als Basis der Grundsteuer dient in Deutschland zur Zeit noch der sogenannte Einheitswert, der mit Stichtag 1.1.1964 in den alten und 1.1.1935 in den neuen Bundesländern erhoben wurde. Die Einheitswerte werden nach der BGF kalkuliert. Ab Ende 2024 löst allerdings die Grundsteuerreform die bisherige Bewertungsmethode ab, welche dann in Länderhoheit liegt.

Warum ist die Bruttogrundfläche so wichtig?

Die BGF ist eine wichtige Kennzahl für die Planung und Bewertung von Gebäuden aus verschiedenen Gründen:

• Kostenschätzung nach DIN 276: Die BGF ist eine wichtige Grundlage für die Kostenberechnung von Bauprojekten. Sie ermöglicht es ArchitektInnen die Baukosten, Betriebskosten und Wertentwicklung von Gebäuden zu planen und zu kalkulieren.
• Planung von Gebäudenutzung: Die BGF gibt Auskunft darüber, wie groß ein Gebäude ist und wie viel Raum für bestimmte Funktionen zur Verfügung steht.
• Vergleichbarkeit von Gebäuden: Die BGF ermöglicht es, Gebäude hinsichtlich ihrer Größe und Nutzbarkeit zu vergleichen.
• Statistische Erfassung: Die BGF ist eine wichtige Größe für die statistische Erfassung von Gebäuden. Sie ermöglicht es, Daten über die Größe und Nutzung von Gebäuden zu sammeln und auszuwerten, um beispielsweise den Bedarf an Wohn- oder Gewerbeflächen zu ermitteln.