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Wohnflächen- berechnung DIN 277 & WoFlV: alles was Du dazu wissen musst

Ferdinand Witt-Dörring
Ferdinand Witt-Dörring
11/2023
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Immer wenn es um die Frage der Wohnflächenberechnung geht, besteht bei vielen PlanerInnen und WohneigentümerInnen große Unsicherheit über die korrekte Methode. Tatsache ist, dass es in Deutschland keine vom Gesetzgeber vorgeschriebene, allgemeingültige Methode gibt. Das mag auf den ersten Blick überraschen, da viele andere Berechnungen im Bausektor streng genormt sind. Dennoch existieren mehrere offizielle, gesetzlich anerkannte Verfahren, von denen in der Praxis insbesondere zwei Anwendung finden: Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Es ist wichtig, sich mit den Modellen zu befassen, da beide zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Hier sollen die wesentlichen Merkmale und Unterschiede geklärt werden.

Wie wird die DIN 277 angewendet?

Die aktuelle Fassung der DIN aus dem Jahr 2021 unterscheidet zwischen Grundflächen von Bauwerken, Rauminhalten von Bauwerken und Grundflächen von Grundstücken. Sie schafft Sicherheit bei der Berechnung der Wohnflächen. Für ArchitektInnen besonders wichtig ist bereits der Bereich der Planung zur Kalkulation der Leistungsbeschreibungen. Anschließend basiert die gesamte AVA (Ausschreibung, Vergabe, Abrechnung) auf der Ermittlung der Wohnfläche und der Rauminhalte. Die planungssichere Kalkulation der Wohnfläche ist Grundvoraussetzung für die Ermittlung der Investitionskosten im Bauwesen anhand der zugehörigen Kostengruppen.

Eine weitere wichtige Komponente in der Kostenkalkulation für PlanerInnen ist insbesondere bei öffentlichen und gewerblichen Projekten die frühzeitige Berechnung der voraussichtlichen Nutzungskosten nach DIN 18960. Unter anderem kann zwischen Wohn- und Mietflächen unterschieden werden. Gleichzeitig soll mit der neuen Fassung der DIN auch der objektive Vergleich zwischen verschiedenen Bauwerken erleichtert werden.

Der Unterschied zwischen DIN 277 und Wohnflächenverordnung

ArchitektInnen und PlanerInnen dürfte in erster Linie interessieren, welches die wesentlichen Unterschiede zwischen einer Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und nach der Wohnflächenverordnung sind. Grob verallgemeinernd lässt sich festhalten, dass bei der Berechnung nach DIN keine Abzüge für nicht oder nur eingeschränkt nutzbare Grundflächen gemacht werden. Dazu gehören zum Beispiel Flächen unter Treppen oder Terrassen. In diesem Zusammenhang wird auch gerne von der Brutto-Grundfläche (BGF) gesprochen, da sie die gesamte, konstruierte Fläche beinhaltet.
Anders bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung: Diese auf das Mietrecht und den privaten Immobilienmarkt zugeschnittene Berechnungsmethode kennt sehr wohl Abzüge von Grundflächen, die nicht oder nur eingeschränkt zur Wohnnutzung geeignet sind. Insbesondere Außenflächen, Keller und Dachschrägen werden mit Abschlägen bedacht oder überhaupt nicht mit eingerechnet.

Dies macht deutlich, dass je nach Gebäude und Grundriss erhebliche Unterschiede zwischen beiden Berechnungsmodellen auftreten können. Daher muss von vornherein festgelegt und kommuniziert werden, welche Methode Anwendung finden soll.

Was gehört zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)?

Zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) gehören vereinfacht gesagt alle Flächen, die sich zum Wohnen nutzen lassen. Das heißt, dass die Grundfläche von der Wohnfläche abweicht. Damit wird dem Wunsch von privaten HauskäuferInnen und MieterInnen entsprochen, nur für Quadratmeter zu bezahlen, die sich auch tatsächlich später nutzen lassen. Deshalb kommt diese Methode fast ausschließlich bei privaten Bauprojekten zum Einsatz. Aus der Sicht vieler PlanerInnen und AuftragnehmerInnen handelt es sich dabei allerdings um eine ungerechtfertigte Minderung der ursprünglich konstruierten Grundfläche, da diese ja in ihrer Gesamtheit Baukosten verursacht und für das Funktionieren des Bauwerks erforderlich ist.

Im Einzelnen gelten folgende Regelungen:

1. Zur Wohnfläche gehören folgende Flächen:

• Wohn-, Schlafräume, Küchen und Bäder zählen zu 100%, aber:
• Die Raumhöhe ist ausschlaggebend für die Berechnung.
• Flächen mit lichter Höhe von 1 bis 2 Metern werden zu 50% angerechnet.
• Flächen mit lichter Höhe unter 1 Metern werden nicht angerechnet.
• Beheizte Wintergärten werden zu 100% angerechnet.
• Unbeheizte Wintergärten werden zu 50% angerechnet.
• Terrassen, Balkone und Loggien werden zu 25% angerechnet.

2. Nicht zur Wohnfläche gehören u.a. folgende Flächen (Anrechnung: 0%):

• Keller
• Heizungsraum
• Waschküche
• Schornsteine
• Vormauerungen und Pfeiler
• Treppen mit mehr als 3 Stufen

Was gehört zur Wohnfläche nach DIN 277?

Bei der Flächenberechnung nach DIN werden dagegen alle konstruierten Grundflächen nach DIN 277 berücksichtigt. Die Wohnfläche entspricht also der Grundfläche. Zu diesem Zweck wurde im Jahr 2021 der Begriff Brutto-Grundfläche (BGF) eingeführt. Oft werden außerdem die Begriffe Wohnfläche nach DIN 277 und Nutzfläche DIN 277 verwendet, auch wenn die DIN bei der Berechnung nur zwischen Nutzungsflächen (NUF), Technikflächen (TF) und Verkehrsflächen (VF) unterscheidet. Während im privaten Hausbau gelegentlich auch die vorgenannte Methode nach der Wohnflächenverordnung zum Einsatz kommt, wird bei Büro- und Industriebauten fast ausschließlich die Methode nach DIN 277 verwendet. Der Grund ist einfach: Zur realitätsnahen Kalkulation der Baukosten müssen alle konstruierten Nutzflächen unabhängig von ihrer späteren Nutzung berücksichtigt werden.

Im Einzelnen gehören also zur Wohnfläche nach DIN folgende Flächen:

• Wohn-, Schlafräume, Küchen und Bäder zählen zu 100%.
• Die Raumhöhe ist nicht ausschlaggebend für die Berechnung.
• Flächen mit lichter Höhe unter 2 Metern werden voll angerechnet.
• Beheizte und unbeheizte Wintergärten werden zu 100% angerechnet.
• Terrassen, Balkone und Loggien werden zu 100% angerechnet.
• Keller, Heizungsraum und Waschküche werden zu 100% angerechnet.

Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung: DIN 277 & WoFIV

Die Wohnflächenberechnung nach DIN funktioniert daher in der Weise, dass zunächst einmal die komplette Grundfläche in die Kalkulation mit einfließt. Die genauen Grundlagen zur Ermittlung der Wohnfläche werden in den Kapiteln 5 bis 8 aufgeführt. Bei der Messung müssen PlanerInnen neuerdings auch festlegen, ob nach Planmaßen (Soll-Maßen) oder Baumaßen (Ist-Maßen) gemessen wird. Falls die Baumaße zur Anwendung kommen, muss zusätzlich das benutzte Messverfahren genannt werden. Dabei nimmt die geforderte Genauigkeit mit zunehmender Planungsstufe (Vorplanung, Entwurfsplanung, Ausführungsplan) zu. Auch zwischen privaten und öffentlich bzw. speziell genutzten Bauwerken gibt es Unterschiede bei der Maßgenauigkeit.

Es ist zu beachten, dass beim DIN-Modell abgegrenzte Bauabschnitte und verschiedene Geschosse getrennt berechnet werden müssen.

Bei der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) fließen in die Kalkulation nur die Flächen ein, die sich tatsächlich als Wohnraum nutzen lassen. Dazu gehören:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Esszimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Bäder und WC's
• Flure
• Speisekammer
• Abstellraum (innerhalb der Wohnung / des Hauses)

Damit diese Flächen zu 100 Prozent angerechnet werden können, müssen sie zusätzlich die Bedingung erfüllen, dass sie über eine lichte Höhe von mindestens 2 Metern verfügen. Zu beachten ist, dass Flächen, auf denen sich Einbauschränke oder Sanitärobjekte befinden, nicht abgezogen werden und ebenfalls zu 100 Prozent angerechnet werden dürfen.

Ursprünglich wurde die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV für den sozialen Wohnungsbau entwickelt, das ergibt sich aus Paragraph 1. Inzwischen wird sie aber auch, bestärkt durch verschiedene Gerichtsurteile, immer häufiger im freien Wohnungsbau verwendet. Im Mietrecht gilt ebenfalls, wenn nicht anders im Mietvertrag vereinbart, die WoFlV.

Fazit

Für ArchitektInnen und PlanerInnen ist es von großer Bedeutung, KundInnen zu kommunizieren, auf welcher Basis die Wohnfläche berechnet wurde. Nur so können spätere Klagen von AuftraggeberInnen vermieden werden. Es ist zu berücksichtigen, dass die verschiedenen Berechnungsmethoden im Ergebnis teilweise stark variieren können.

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