Baumängel Verjährung: Fristen, Haftung und Tipps für Architekten

Zur Verjährung von Baumängeln:

• Nach BGB verjähren Bauwerke in 5 Jahren, bei wirksamer VOB/B-Vereinbarung in 4 Jahren – für bestimmte Anlagen teils kürzer.
• Die Verjährungsfrist regelt die rechtliche Durchsetzbarkeit der Ansprüche, die Gewährleistungsfrist regelt die inhaltliche Haftung.
• Hemmung stoppt die Frist vorübergehend (z. B. bei Verhandlungen oder Gerichtsschritten) und ein Neubeginn startet sie von vorne (z. B. Bei Vollstreckungstitel).

Ist die Verjährung von Baumängeln abgelaufen, verliert selbst der gravierendste Mangel seine rechtliche Bedeutung. ArchitektInnen und IngenieurInnen sollten die Verjährungsfristen sowie die Regeln zu Hemmung und Neubeginn deshalb genau kennen.

Wir erklären, was schon bei der Vertragsgestaltung und dann vor allem in der Baustellendokumentation wichtig ist. 

Was steckt hinter der Verjährung von Baumängeln?

Die Verjährung definiert den Zeitraum, in dem Mängelansprüche rechtlich geltend gemacht werden können. Sie beginnt in der Regel mit der Abnahme der Bauleistung, was den Startpunkt für Haftung und Beweislast markiert.

Für Architekt- und IngenieurInnen ist dieser Zeitpunkt besonders kritisch, da:

• mit der Abnahme die Beweislast kippt,
• Haftungszeiträume ausgelöst werden,
• Dokumentationslücken später kaum zu schließen sind

Gerade verdeckte Mängel (z. B. in der Haustechnik, Abdichtung, Statik) treten oft erst Monate oder Jahre nach Projektabschluss zutage. Deshalb ist es essentiell, bereits während der Bauausführung systematisch zu dokumentieren, etwa durch ein Bautagebuch.

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Verjährungsfrist für Bauleistungen nach BGB

Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB gilt für Bauwerke grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Innerhalb dieser Frist können u. a. geltend gemacht werden:

• Nacherfüllung (Mängelbeseitigung)
• Selbstvornahme
• Minderung
• Rücktritt
• Schadensersatz

Wichtig für Architekt- und IngenieurInnen: Die fünfjährige Frist betrifft nicht nur ausführende Unternehmen. Auch Planungs- und Überwachungsfehler können in diesen Zeitraum fallen – insbesondere bei mangelhafter Objektüberwachung (Leistungsphase 8).

Verjährungsfrist für Bauleistungen nach VOB/B

Für Bauwerke beträgt die Verjährungsfrist von Mängelansprüchen nach VOB/B grundsätzlich 4 Jahre ab Abnahme – also ein Jahr kürzer als die fünfjährige Verjährung nach BGB.

Für bestimmte Leistungen gelten teilweise abweichende Fristen, zum Beispiel:

• 2 Jahre für Wartungsleistungen
• 2 Jahre für maschinelle und elektrotechnische Anlagen
• 4 Jahre für Teile von Feuerungsanlagen

Wichtig: Die Verjährungsfrist nach VOB/B gilt nur, wenn sie im Bauvertrag wirksam vereinbart wurde. Dies ist vor allem bei öffentlichen Bauvorhaben sowie bei vielen gewerblichen Projekten der Fall.

Verjährungsfrist vs. Gewährleistungsfrist – was ist der Unterschied?

Verjährungsfrist und Gewährleistungsfrist werden im Baualltag oft synonym verwendet, sind aber nicht identisch:

• Gewährleistungsfrist beschreibt die inhaltliche Haftung für Mängel
• Verjährungsfrist beschreibt die rechtliche Durchsetzbarkeit dieser Ansprüch

Gewährleistungsfrist: Haftung für Mängel

Die Gewährleistungsfrist beschreibt den Zeitraum, in dem der Auftragnehmer für die Beseitigung von Mängeln haftet. Sie beginnt mit der Abnahme der Bauleistung und definiert den zeitlichen Rahmen für Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz.

Für Architekt- und IngenieurInnen ist diese Frist entscheidend, um die ordnungsgemäße Mängelbehebung durch das ausführende Unternehmen zu überwachen und mögliche Haftungsrisiken frühzeitig zu erkennen.

Verjährungsfrist: Rechtliche Durchsetzbarkeit

Die Verjährungsfrist hingegen legt fest, wie lange Mängelansprüche rechtlich durchsetzbar sind. Sie beginnt mit der Entstehung des Anspruchs, in der Regel ebenfalls mit der Abnahme, und begrenzt die Zeit, in der Ansprüche vor Gericht geltend gemacht werden können.

Für Architekt- und IngenieurInnen ist die Verjährungsfrist besonders wichtig, da sie entscheidet, wann Mängelprotokolle abgeschlossen sein müssen, um Ansprüche im Ernstfall abzusichern.

Verjährung von Pfusch am Bau

Von Pfusch am Bau spricht man, wenn Mängel vorsätzlich verursacht oder bewusst verdeckt werden. Dann gelten folgende Verjährungsfristen:

• 10 Jahre ab Entstehung des Mangels
• 3 Jahre ab Kenntnis des Mangels
• 30 Jahre, wenn Personen zu Schaden kommen (Schadensersatz)

Für Architekt- und IngenieurInnen ist hier relevant, dass Organisationsmängel (z. B. fehlende Koordination oder unzureichende Bauüberwachung) ebenfalls als arglistig bewertet werden können.

Verjährung von arglistig verschwiegene Baumängeln

Für arglistig verschwiegene, also versteckte Baumängel gelten die gleichen Fristen wie bei Pfusch am Bau. Arglistig verschwiegen bedeutet in dem Fall, dass 

• bekannte Mängel nicht offengelegt werden,
• potenzielle Risiken bewusst ignoriert werden,
• Planungs- oder Ausführungsdefizite dokumentiert, aber nicht kommuniziert werden.

Auch das Unterlassen einer gebotenen Prüfung oder Dokumentation kann problematisch sein, insbesondere für die Objektüberwachung.

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Hemmung der Verjährung

In bestimmten Fällen kann die Verjährung von Baumängeln vorübergehend gehemmt werden, sodass die Frist für die Geltendmachung von Mängelansprüchen unterbrochen wird und später weiterläuft.

Die Verjährung kann gehemmt werden, z. B. durch:

• Verhandlungen über Mängel, bei denen noch keine endgültige Entscheidung über die Beseitigung oder Schadensersatz getroffen wurde
• Gerichtliche Schritte, etwa die Zustellung eines Mahnbescheids oder die Einleitung einer Klage
• Selbstständige Beweisverfahren, bei denen der Zustand des Bauwerks dokumentiert und gerichtlich gesichert wird

Wichtig: Eine bloße Mängelanzeige hemmt die Verjährung nicht. Für PlanerInnen ist es daher entscheidend, Zeitpunkte, Inhalte und Beteiligte jeder Kommunikation revisionssicher festzuhalten.

Neubeginn der Verjährung

Ein Neubeginn der Verjährung bedeutet, dass die ursprünglich laufende Frist wieder von Null startet, wodurch sich der Zeitraum für die Geltendmachung von Mängelansprüchen verlängert.

Ein Neubeginn tritt u. a. ein, wenn:

• der Mangel ausdrücklich anerkannt wird, etwa durch eine schriftliche Bestätigung des Auftragnehmers, dass ein bestimmter Baumangel tatsächlich vorliegt
• ein Vollstreckungstitel erwirkt wird, also ein gerichtlicher Beschluss vorliegt, der den Auftragnehmer verpflichtet, den Mangel zu beseitigen oder Schadensersatz zu leisten

Dann beginnt die fünfjährige Frist erneut. Saubere Bauprotokolle und klare Zuständigkeiten sind deshalb auch hier entscheidend, um spätere Haftungsfragen eindeutig klären zu können.

Verjährung nach BGB oder VOB/B – welche Frist gilt 2026?

Ob die Verjährungs- und Gewährleistungsfristen nach BGB oder VOB/B gelten, hängt maßgeblich von der vertraglichen Grundlage ab. Die VOB/B kommt nur zur Anwendung, wenn sie im Bauvertrag wirksam vereinbart wurde.

Fehlt eine eindeutige Verweisung auf die VOB/B, greifen automatisch die Bestimmungen des BGB, einschließlich der fünfjährigen Verjährungsfrist für Bauwerke.

Für Architekt- und IngenieurInnen bedeutet das konkret:

• Vertrag sorgfältig prüfen, bevor Fristen kommuniziert oder Entscheidungen über Haftung getroffen werden.
• Klar definieren, welche Leistungen nach VOB/B und welche nach BGB abgerechnet und überwacht werden.
• Frühzeitig planen, wie die Bauüberwachung und Dokumentation an die jeweils geltende Rechtsgrundlage angepasst werden.

So lassen sich Haftungsrisiken minimieren und die Einhaltung der Fristen von Anfang an sicherstellen.

Fazit

Baumängel lassen sich in komplexen Bauprojekten kaum vollständig vermeiden. Entscheidend für Architekt- und IngenieurInnen ist daher nicht nur der Mangel selbst, sondern wie er dokumentiert, kommuniziert und rechtlich eingeordnet wird.

Für die Praxis bedeutet das:

• Verträge prüfen, um sicherzustellen, ob BGB oder VOB/B gelten, da dies Fristen, Haftung und Mängelrechte direkt beeinflusst.
• Baustellen- und Mängeldokumentation lückenlos führen, z. B. mit KI-Bautagebuch, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
• Hemmung und Neubeginn der Verjährung berücksichtigen, z. B. bei Verhandlungen, gerichtlichen Schritten oder anerkannten Mängeln.
• Besondere Vorsicht bei verdeckten oder arglistig verschwiegenen Mängeln, da hier verlängerte Fristen und zusätzliche Haftungsrisiken gelten.

Kurzum: Wer die Baustelle systematisch dokumentiert, minimiert Risiken und behält komplexe Bauprojekte auch nach der Fertigstellung fest im Griff. Professionelles Mängelmanagement schützt PlanerInnen vor Haftungsfallen und sorgt dafür, dass Ansprüche rechtssicher geltend gemacht oder gleich ausgeschlossen werden können.