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Zustandsfeststellung nach VOB/B im Überblick

Ferdinand Witt-Dörring
Ferdinand Witt-Dörring
12/2023
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Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) gibt vor, wie ein Gebäude erbaut und abgenommen wird. Mit der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass die Leistungen ordnungsgemäß erfüllt wurden. Um zu diesem Zeitpunkt auch die Bauteile, die teils nicht mehr sichtbar sind, zu überprüfen, können sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer eine Zustandsfeststellung nach §4 VOB/B einfordern. Was dabei zu beachten ist und welche Informationen die Zustandsfeststellung enthält, ist hier zu lesen.

Was ist eine Zustandsfeststellung?

Die Zustandsfeststellung nach VOB/B ist auch als technische Abnahme bekannt. Denn nach Abschluss eines Neubaus bleiben Bauteile wie der verlegte Boden, die Innenwände oder die Fassade sichtbar und können recht unkompliziert abgenommen werden. Andere geleistete Arbeiten verschwinden jedoch im Inneren der Bauteile. Umso wichtiger ist es, diese rechtzeitig zu prüfen.

Die Zustandsfeststellung gemäß VOB/B sieht vor, eine Zwischenabnahme zu machen, um wichtige Schritte der Bauleistung technisch zu prüfen und eventuelle Baumängel schon in einem frühen Baustadium zu identifizieren. Dieses Vorgehen ist daher für die Leistungsfeststellung und die technische Prüfung einer jeden Leistung gedacht. Insbesondere bei Bauleistungen, die im späteren Verlauf des Prozesses nicht mehr begutachtet werden können, sind sie wichtig. Ein Beispiel sind Brandschutzmaßnahmen.

Vertragspartner können die Zustandsfeststellung nach §4 Abs. 10 VOB/B während der Bauausführung einfordern. Das gilt für alle Teile, die später durch den Baufortschritt verdeckt werden. In diesem Fall nehmen beide Parteien gemeinsam eine Leistungsüberprüfung vor und dokumentieren diese schriftlich.

Zusammenfassung: Die Zustandsfeststellung nach VOB ist eine Vorbereitung der Endabnahme. Sie bildet die Grundlage für die rechtliche Abnahme eines Gebäudes, ist dieser jedoch nicht gleichzusetzen.

Rechtliche Grundlage der Zustandsfeststellung: VOB vs. BGB

Die rechtliche Grundlage für die Zustandsfeststellung gilt nur bei VOB-Verträgen, die dieser Verordnung folgen. Bei Bauverträgen nach BGB ist Vorsicht geboten. Hier tritt der Begriff der Zustandsfeststellung seit 2018 im §650g BGB auf, hat jedoch eine andere Bedeutung. Diese Regelung greift erst bei der Bauabnahme und bezeichnet die gemeinsame Feststellung des Gebäudezustands.

Der Vorgang kommt dann zum Einsatz, wenn der Auftraggeber die Abnahme des Gebäudes aufgrund von Mängeln verweigert. Die Baufirma kann die Zustandsfeststellung nach BGB in diesem Fall verlangen, um trotz fehlender Abnahme den Zustand der fertiggestellten Leistung zu dokumentieren. Damit sichert sich das Bauunternehmen ab und verhindert künftige Konflikte.

Zustandsfeststellung nach § 4 VOB Abs. 10

Die Zustandsfeststellung nach § 4 VOB Abs. 10 definiert das Recht und das Vorgehen bei Zustandsfeststellungen. Seit der Aktualisierung der VOB im Jahr 2021 gehört nun auch das Formblatt 411 zur Verordnung, das als Hilfestellung und Protokoll für die Zustandsfeststellung dient. Damit gelingt es, die technische Abnahme so detailliert wie möglich zu beschreiben.

Wenn ein Gebäude mit einem VOB-Vertrag erbaut wird, haben beide Parteien jederzeit das Recht, eine Zustandsfeststellung nach §4 VOB/B zu verlangen. So wird abgesichert, dass versteckte Bauteile in einem guten Zustand sind. Sowohl Produktnachweise als auch Prüfzeugnisse, Gutachten und Bautagebuch-Einträge sind Dokumente, die dabei helfen und letztlich auch die Endabnahme erleichtern.

Zustandsfeststellung nach §650g BGB

Die Zustandsfeststellung nach §650g BGB kann, anders als die Feststellung nach VOB, rechtliche Folgen auslösen. Sie findet zu einem späteren Zustand statt, nämlich bei fehlgeschlagener Endabnahme. Kommt es etwa dazu, dass Mängel entdeckt werden, kann die Baufirma eine Zustandsfeststellung nach §650g BGB verlangen. Diese gemeinsame Prüfung stellt sicher, dass die anderen Elemente des Baus den Vorgaben entsprechen.

Sollten nach der Zustandsfeststellung Mängel entdeckt werden, geht die Rechtsprechung davon aus, dass sie nach der Prüfung entstanden sind. Dann hat der Auftragnehmer die Mängel zu verantworten. Die Zustandsfeststellung erfolgt bei Abnahmereife oder zu einem individuell bestimmten Termin nach der Abnahme, falls der Auftraggeber die Abnahme verweigert. Dann kann der Bauunternehmer die Zustandsfeststellung vorschlagen. Beide Parteien können eine Frist vereinbaren, innerhalb derer die Leistung vollbracht werden muss. Falls der Auftragnehmer auch diese Frist verpasst, kann der Auftraggeber die Zustandsfeststellung gemäß BGB einseitig vornehmen.

Unterschied zwischen Zustandsfeststellung und Teilabnahme

Der Unterschied zwischen einer Zustandsfeststellung und einer Teilabnahme besteht darin, dass eine Zustandsfeststellung keine echte Abnahme einer Bauleistung gemäß §12 VOB/B darstellt. Vielmehr dient sie als Vorbereitung für die spätere Abnahme oder Teilabnahme.

Die echte Abnahme nach VOB besteht darin, dass der Auftraggeber bestätigt, dass die Leistung nach vertraglicher Vereinbarung korrekt ausgeführt wurde. Die Gefahr für die Leistung geht damit auf den Bauherren über und die Gewährleistungsfrist beginnt. Die Zustandsfeststellung nach VOB hingegen bringt keine rechtlichen Konsequenzen mit sich. Weder kann hier ein Risiko übergehen noch kann die Gewährleistungsfrist beginnen. Auch eine offizielle Bestätigung der Mängelfreiheit ist nicht möglich.

Dennoch bringt die Zustandsfeststellung nach VOB einige Vorteile mit sich:

• Die technische Überprüfung gibt die Sicherheit, dass später versteckte Bauteile beim Bau im korrekten Zustand sind.
• Auftraggeber haben keine zusätzlichen Probleme bei verdeckten Baumängeln zu befürchten.
• Das Risiko bleibt beim Bauunternehmer, aber er sichert sich durch die Zustandsfeststellung ebenfalls ab.
• Der Fortschritt der Arbeiten wird dokumentiert, ohne eine vertragsgerechte Bestätigung nötig zu machen.
• Beide Vertragsparteien sichern sich dank dieser Beweissicherheit ab.

Wie erfolgt eine Zustandsfeststellung?

Eine Zustandsfeststellung erfolgt, indem eine der beiden Parteien diese technische Abnahme verlangt. Das Erfordernis muss der anderen Partei schriftlich mitgeteilt werden. Dann vereinbaren Auftragnehmer und -geber einen Termin, bei dem die Teilleistung gründlich geprüft wird. Das Ergebnis wird schriftlich in Form eines Protokolls festgehalten, wobei das Formblatt 411 hilft. Beide Parteien erhalten daraufhin eine unterschriebene Ausfertigung des Protokolls für eigene Zwecke.

Sollten bei der technischen Abnahme Mängel festgestellt werden, muss der Auftragnehmer diese innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen. Falls er das nicht tut, kommen Leistungserfüllungsansprüche §4 Abs. 6 und 7 VOB/B zum Einsatz. Das können neue Bauteile, Schadensersatzforderungen oder Kündigungsrechte sein.

Übrigens: Falls sich die beiden Parteien nicht einig sind, ob ein Baumangel vorliegt, ist der Arbeitnehmer in der Beweispflicht. Er muss zeigen, dass er die Leistung vertragsgerecht erfüllt hat.

Wer führt die Zustandsfeststellung durch?

Die Zustandsfeststellung wird vom Bauunternehmen durchgeführt. Der Auftraggeber verpflichtet sich dazu, dem Unternehmen die Möglichkeit zu geben, gemeinsam mit der Bauleitung die technische Zustandsfeststellung durchzuführen. Dabei sollte der Auftraggeber anwesend sein, da es sich um eine gemeinsame technische Abnahme handelt. Auch ist es möglich, dass der Auftraggeber die Zustandsfeststellung anfordert.

Technische Abnahme erklärt

Obwohl die Zustandsfeststellung nach VOB ebenso wie die Bauabnahme die Prüfung von Bauteilen und Leistungen des Bauunternehmens beinhaltet, handelt es sich um unterschiedliche Prozesse. Bei der Zustandsfeststellung geht es lediglich um einzelne Bauteile, während die Abnahme nach §12 VOB/B die gesamte Leistung des Auftrags umfasst.

Das bedeutet, dass die Zustandsfeststellung nicht rechtlich bindend ist und entsprechend keine rechtlichen Folgen darstellt. Vielmehr dient sie als wichtiges Rechtsmittel. Falls sich die Parteien schon während des Bauprozesses nicht über den Zustand von Bauteilen einig sind, ist dies zu dokumentieren, da es sich später um wichtige Beweise handeln kann. Wenn der Auftraggeber bei der Zustandsfeststellung die Mangelfreiheit der Leistung bestätigt und später doch Mängel an diesem Bauteil entstehen, muss er beweisen, dass etwaige Mängel doch auf den Auftragnehmer zurückzuführen sind, was sich als sehr schwierig herausstellen kann.

Sollte der Auftraggeber die Teilprüfung verweigern, kann dies den Auftragnehmer an der Fortführung der Leistungen hindern. Laut §6 der VOB kann der Auftragnehmer dann eine Behinderung melden und sich bei Verzögerungen auf diese Rechte berufen. All dies geht nur, wenn der Bauvertrag auf VOB-Basis abgeschlossen wurde.

Ablauf einer technischen Abnahme

Der Ablauf einer technischen Abnahme beginnt damit, dass Auftraggeber oder Auftragnehmer die Zustandsfeststellung gemäß VOB anfordern. Als Nächstes folgen diese Schritte:

1. Die Partei, die die technische Abnahme erfordert, verschickt eine schriftliche Aufforderung.
2. Beide Parteien vereinbaren einen gemeinsamen Termin vor Ort, um die Leistung zu inspizieren. Nur, wenn eine Partei ausdrücklich ihre Teilnahme am Termin verweigert, kann die andere Partei die Zustandsfeststellung allein durchführen.
3. Das Ergebnis wird schriftlich in einem Baustellenprotokoll festgehalten.
4. Beide Parteien erhalten eine unterschriebene Kopie des Protokolls.
5. Falls Mängel festgestellt werden, muss der Auftragnehmer diese innerhalb einer angemessenen Frist (laut §4 Abs. 7 VOB) beseitigen.
6. Falls der Auftragnehmer die Mängel bestreitet, ist er in der Beweispflicht und muss zeigen, dass er einwandfrei und vertragsgerecht gearbeitet hat.

Was passiert, wenn die technische Abnahme verweigert wurde?

Wenn die technische Abnahme verweigert wird, muss ein triftiger Grund dafür vorliegen. Nur, wenn die Zustandsfeststellung vertraglich ausgeschlossen ist, darf eine Partei die technische Abnahme verweigern. Anderenfalls ist dies nicht möglich. Dennoch versuchen Auftraggeber oder -nehmer manchmal, sich dagegen zu wehren, denn der Vorgang bringt Kosten und Aufwand mit sich.

Das passiert, wenn eine der Parteien die technische Abnahme verweigert:

• Sollte ein Auftraggeber die Zustandsfeststellung verweigern, muss er später die Beweislast für eventuelle Mängel tragen. Im Zweifel kann der Auftragnehmer hier Schadensersatzansprüche stellen, was hohe Kosten mit sich bringen kann.
• Sollte der Auftragnehmer die Zustandsfeststellung verweigern, kann der Auftragnehmer die Bauteile in Eigenregie inspizieren. Der Auftragnehmer wird über das Ergebnis informiert, kann seinen Standpunkt aber nicht vertreten.

Daher gilt, dass beide Parteien bei der Zustandsfeststellung kooperieren sollten. Dies ist auch im Sinne der guten Zusammenarbeit auf dem Bau. Die Mehrarbeit für eine technische Abnahme lässt sich dank Softwares wie Compa AVA minimieren.

Tipps für einen effiziente Zustandsfeststellung Prozess

Um den Prozess der Zustandsfeststellung effizient zu gestalten, ist es hilfreich, mit einer Software zu arbeiten. Diese hilft dabei, vertragliche Vereinbarungen zur Zustandsfeststellung und zum korrekten Bau nach VOB/B zu treffen, den Bauablauf digital zu steuern, eine gute Beweislage für künftige Abnahmen zu schaffen, das Zustandsfeststellung-Protokoll fehlerfrei auszufüllen und einfacher zu kommunizieren.

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