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Sicherheitseinbehalt für Bauleistungen - alle Fakten

Matthäus Kerres
Matthäus Kerres
03/2024
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Was ist der Sicherheitseinbehalt?

Der Sicherheitseinbehalt ist eine Art der Sicherheitsleistung im Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber:innen und Auftragnehmer:innen. Diese findet fast ausschließlich im privaten Baurecht Anwendung. Ähnlich einer Kaution im Mietrecht handelt es sich um eine Absicherung von berechtigten Ansprüchen bei fehlenden Bauleistungen oder Mängeln in Form eines Rückbehalts eines Teils der Rechnungssumme. Dabei wird die Restzahlung erst nach Ablauf der Gewährleistungspflicht freigegeben bzw. geleistet. Insofern ist der Sicherheitseinbehalt in erster Linie als Stärkung der Interessen von Auftraggeber:innen immer dann gedacht, wenn noch Restarbeiten bzw. Mängelbeseitigungen erwartet werden. Da Mängel auch noch nach der Endabnahme auftreten können, wird die letzte Teilzahlung bis zum Ende der vertraglichen Gewährleistungspflicht verschoben.

Rechtliche Grundlagen

Grundsätzlich gibt es zunächst einmal keine allgemeingültige gesetzliche Regelung im deutschen Recht, mit der ein Sicherheitseinbehalt genau definiert wird. Vielmehr sind es die spezifischen Regelwerke, in denen Normen und Bestimmungen zur Anwendung im Bau- und Werkvertragsrecht getroffen werden. Zu diesen gehören in erster Linie

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Paragraph 641 und 648a
• Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B § 17

Beide Gesetzesnormen treffen genaue Aussagen über die Voraussetzungen und Details des Sicherheitseinbehalts. Dabei unterscheiden sich die Regelungen in beiden Werken in Einzelheiten.

Rechtliche Grundlagen nach BGB

Laut § 641 Abs. 3 BGB wird dem Besteller das Recht eingeräumt, "nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung (zu) verweigern." Ferner regeln die § 232 bis 240 BGB alle Festlegungen zur Sicherheitsleistung, wenn diese vereinbart wurde.

Rechtliche Grundlagen nach VOB

Die entsprechenden Regelungen zum Sicherheitseinbehalt finden sich in der VOB Teil B § 17. Einleitend findet sich übrigens ein Verweis auf die Paragraphen 232 bis 240 BGB, die abgesehen von weiteren Ausführungen in den folgenden Absätzen auch in der VOB uneingeschränkt Anwendung finden. Wird ein Bauvertrag nach VOB abgeschlossen, ist der Sicherheitseinbehalt automatisch Bestandteil.

Wie hoch ist der Sicherheitseinbehalt nach VOB?

Nach VOB dürfen normalerweise 5 Prozent der Gesamt-Rechnungssumme (netto) als Sicherheitseinbehalt einbehalten werden. Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten des Einbehalts:

• Der Restbetrag wird auf ein separates Sperrkonto eingezahlt.

• Der Restbetrag wird durch eine Bankbürgschaft abgesichert.

Handelt es sich dagegen um Abschlagszahlungen nach VOB, also Zahlungen auf Teilabnahmen, dann beträgt der Sicherheitseinbehalt jeweils bis zu 10 Prozent.

Wann muss der Sicherheitseinbehalt gezahlt werden?

Der Sicherheitseinbehalt muss je nach obengenannter Art des Einbehalts gezahlt werden. Dazu legt die VOB Teil B § 17 im Absatz 7 wörtlich fest: "Der Auftragnehmer hat die Sicherheit binnen 18 Werktagen nach Vertragsabschluss zu leisten, wenn nichts anderes vereinbart ist." Dazu müssen Auftragnehmer:innen den Betrag innerhalb der genannten Frist auf ein Sperrkonto einzahlen, auf das nur beide Vertragsparteien gemeinsam Zugriff haben.

Verstreicht die Frist fruchtlos, dann sind wiederum Auftraggeber:innen berechtigt, von der Gesamtsumme den vereinbarten Sicherheitsbetrag abzuziehen und diesen ihrerseits auf ein Sperrkonto (ein sogenanntes "Und-Konto") einzuzahlen. Ferner regelt Absatz 8, dass Auftraggeber:innen eine nicht verwertete Sicherheit für Mängelansprüche nach Ablauf von 2 Jahren zurückgeben müssen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ausnahme ist, dass (Satz 2) "zu diesem Zeitpunkt seine geltend gemachten Ansprüche noch nicht erfüllt sind".

Allgemein gilt, dass Sicherheitseinbehalte für Mängelansprüche nach maximal 5 Jahren zurückgezahlt werden müssen.

Warum ist der Sicherheitseinbehalt sinnvoll?

Die VOB/B klärt in § 17 im Absatz 1 Satz 2 die Sinnhaftigkeit eines Sicherheitseinbehalts: "Die Sicherheit dient dazu, die vertragsgemäße Ausführung der Leistung und die Mängelansprüche sicherzustellen." Für Auftraggeber:innen erleichtert die Sicherheit die Durchsetzung von Forderungen zur Beseitigung von Mängeln, die sich unter Umständen erst nach längerer Zeit nach der Endabnahme herausstellen. Aber es ist empfehlenswert, dass die Auftragnehmer:innen selbst die Sicherheitsleistung auf das Sperrkonto einzahlen. Warum? Sollte während der laufenden Gewährleistungsfrist ein Subunternehmer Insolvenz anmelden, verfallen die Mängelansprüche. Wenn dagegen der Sicherheitseinbehalt von der Auftragnehmerseite auf das Sperrkonto eingezahlt wurde, fällt er nicht in die Insolvenzmasse und steht daher für die Mängelbeseitigung zur Verfügung.

Wie wird ein Sicherheitseinbehalt umgesetzt?

Während im BGB zahlreiche Formen der Sicherheitsleistung genannt werden, legt die VOB, wenn nicht anders vereinbart, genau zwei verschiedene Weisen fest, wie ein Sicherheitseinbehalt umgesetzt werden kann: Durch das Einbehalten oder die Hinterlegung von Geld oder durch Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers. Erstere Möglichkeit wird zwar relativ häufig angewendet, aber ist insbesondere für kleinere Baufirmen wirtschaftlich schwer zu verkraften.

Daher bieten sich als Alternativen die Bankbürgschaft oder die Versicherungsbürgschaft an. Letztere ist im Allgemeinen für Auftragnehmer:innen günstiger und sichert zusätzlich beide Seiten ab, da die Versicherung für die Behebung eines Mangels aufkommt, wenn das Bauunternehmen innerhalb der Gewährleistungsfrist Insolvenz anmelden sollte.

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