Kostenberechnung für Sanierung und Umbau eines landwirtschaftlichen Nutzgebäudes zu Wohnhaus

Baubeschreibung

Ziel

Der Bauherr plant ein zuvor landwirtschaftlich genutztes Gebäude auf einem Hof in Niedersachsen zu sanieren und in einem Teilbereich zu Wohnzwecken umzunutzen. In diesem Zuge werden auch Mittel aus dem Dorferneuerungsprogramm der Dorfregion beantragt. Eine Förderung durch die KfW (BEG) wird angestrebt.

Grundstruktur

Der Hof mit dem umzunutzenden ehem. Wirtschaftsgebäude ist aus dem Jahre 1870. Im Erdgeschoss des neuen Wohngebäudes befinden sich die üblicherweise öffentlicheren Räume wie Küche, Büro, Wohn- und Esszimmer sowie zugeordnete Räume wie Gäste-WC oder Abstellraum. Vom Eingang ist die Treppe direkt erreichbar, das Gäste-WC sowie das Büro sind als ggf. durch Kundenverkehr o.ä. außenstehende Personen frequentierte Bereiche vom Wohnbereich abgekoppelt. Des Weiteren sind vom Eingangsbereich die Küche und das Esszimmer direkt erreichbar. Das Wohnzimmer ist durch das Esszimmer indirekt erschlossen; die Räume gehen ineinander über. Eine Wand zwischen Ess- und Wohnzimmer ist zurzeit nicht geplant. Für eine spätere Herstellung der Wand wurde bereits ein Ort definiert.

Das Obergeschoss wird zentral über eine ab etwa halber Höhe gewendelte Treppe erschlossen. Der Flur des Obergeschosses ist als Umgang um die Treppe angelegt, alle Räume werden direkt von diesem erschlossen. Auf der Giebelseite befindet sich das Hauptbad und ein Kinderzimmer. Diese Räume werden aufgrund der Dachneigung mit einer Abseite versehen. Auf der östlichen Seite schließt ein kleinerer Raum zur freien Nutzung an. Es folgt ein weiteres Kinderzimmer. Auf der innenliegenden Wandfläche zum ungenutzten Dachraum wird eine Ankleide vorgesehen. Auf der Westseite des Gebäudes befindet sich das Elternschlafzimmer, sowie eine Dachterrasse. Die Dachterrasse ermöglicht gleichzeitig die direkte Belichtung und Belüftung des Flures.

Eingriffe und Veränderungen

Aufgrund der bereits in die Jahre gekommenen Ziegelfassade mit stellenweisenAuswaschungen sowie Rissbildungen ist eine umfassende Fassadensanierung geplant. Darüber hinaus sind aus der veränderten Nutzung sowie der neuenRaumstruktur Veränderungen in der Fassade geplant. Eingriffe in der West- undNordfassade sind unter anderem an der bestehenden Strukturierung und Gliederung der Fassaden durch bestehende Torbögen z.B. orientiert, weitere Öffnungen sind herzustellen. In der Ostfassade (zum Garten) sind vollständig neue Öffnungen herzustellen.

Das Dach ist vollständig zu Erneuern. Zur Eindeckung sind rote Hohlfalzziegel (Produkt der Planung: Meyer Holsen „Altstadt Vario“ Geradschnitt) vorgesehen. Ausenergetischen Belangen erwächst eine zusätzliche statische Belastung, die eine Überprüfung des Dachtragwerks erforderlich macht. Bislang ist der Erhalt des Tragwerks und eine Ertüchtigung der Dachhaut sowie die Ergänzung von Dämmmaterial geplant. Sofern ein Ersatz des Dachtragwerks hergestellt werden muss, soll die vorhandene Konstruktion mit den neuen notwendigen Querschnittenwieder aufgenommen werden. Um die Räume im Obergeschoss hinsichtlich Grundfläche und Raumhöhe nutzbar zu gestalten werden Gauben geplant, die als Schleppgauben ausdifferenziert werden. Über der Dachterrasse soll eine Pergolain Form der Schleppgaube hergestellt werden, die gestalterisch den Bruch zwischen Aufbau und Einschnitt auflöst.

Fassadenöffnungen

ZurBelichtung der neuen Räume sind zusätzliche Öffnungen in der Fassade herzustellen. Die Rahmen der Fenster, Tor- und Türelemente werden aus heimischen Hölzern gefertigt. Wie vor beschrieben, werden wenn möglich bestehende Öffnungen aufgegriffen und angepasst.

In der Westfassade betrifft dies das Bürofenster sowie den Eingang. Das Fenster im Gäste-WC wird in der bisherigen Öffnung eingesetzt, jedoch neu unterteilt. Eine Veränderung von Mauerwerk findet hier nicht statt. Das Fenster zum Büro wird als Sprossenelement mit zwei Öffnungsflügeln in den Abmessungen des ehem. Tores hergestellt. Zwischenzeitliche Ausmauerungen werden teilweise entfernt. Eine Brüstung wird erhalten und die aktuell bestehende Tür wird in diesem Bereich aufgemauert. Das kleine Stallfenster am Rand des ehemaligen Tores entfällt für das neue Fenster. Zwischen WC- und Bürofenster wird eine vollständig neueÖffnung eingefügt. Diese markiert den neuen Eingang und wird mit einem Segmentbogen -ähnlich der vorhandenen Bögen- überdeckt. Gestalterisch wird der Eingang an das Bürofenster angelehnt. Es werden Teilungen durch Riegel undPfosten eingefügt.

In der Nordfassade, an der Hofzufahrt, befindet sich aktuell ein großes Schiebetor, welches im Zuge des Umbaus entfernt wird. In die Toröffnung wird eine großflächige Verglasung eingesetzt, unterteilt durch Pfosten, Riegel, Sprossen. Es ist vorgesehen, ein Element als Dreh-Kipp-Flügel auszubilden. Der Rest wird festverglast. Im rechten Teil des Giebels wurde zwischenzeitlich einursprünglich offensichtlich bestehendes Tor geschlossen und durch kleinereÖffnungen ersetzt. Die erhaltenen Zeugnisse ehemaliger Bauschritte werden beibehalten (Torbögen und Absätze im Mauerwerk). Die neuen Öffnungen fügen eine weitere Ebene hinzu und werden zum Teil in die bestehenden Öffnungen eingepasst. Das rechte Fenster der Dreierfolge für die Küche liegt im kleinerenTorbereich, das mittlere im größeren Tor, das Linke befindet sich in der ursprünglichen Wand. Das hochgelegene Fenster im Bereich direkt unterhalb des rechten Torbogens wird ertüchtigt bzw. durch ein neues Fenster in gleicher Abmessung ersetzt. Im 1. Obergeschoss werden zwei Fenster vollständig neu eingefügt. Diese belichten die beiden Schlafräume, die noch ohne Gaube angelegt werden, s. Dachaufbauten. Gleiches gilt für die Rosette, die im oberen Giebelbereich erhalten und mit einem neuen Fenster versehen wird.

Die Ostfassade wird durch zwei gleich große Elemente neu gegliedert. Hierdurch werden einerseits Belichtung und Belüftung von Wohn- und Esszimmer gewährleistet, gleichzeitig wird durch die vorgesehene Drehfunktion der Flügel auch die Zugänglichkeit in den Garten hergestellt. Die Proportion und Rhythmikist aus dem übrigen Gebäude entwickelt, wenn auch auf die hier vorgefundenenRandbedingungen z.B. Gesims angepasst.

Dachaufbauten

Wie bereits beschrieben, sind zur Nutzbarkeit etlicher Räume im 1. OG Gauben notwendig. Diese werden als Schleppgauben ausgebildet und so platziert, dass einausreichender Abstand vom Ortgang gewährleistet ist. Die Einbeziehung der Räume am Nordgiebel in die Gauben kann aus gestalterischen Gründen auch unabhängig des Dorferneuerungsplans nicht vertreten werden. Hinsichtlich eines ästhetischen Gleichgewichts in der Dachfläche muss die Gaube vom Giebeleingerückt werden. In dieser Hinsicht wird die Gaube, die zur Straßenfront gehört mit drei Fenstern ausgestattet und umfasst nur das Bad und das 2.Kinderzimmer. Die Fenster werden in gleichen Abständen verteilt, eine zusätzliche Gestaltungsebene soll in solcher Form ausgebildet werden, dass eineBezugnahme auf die Lage der Fenster im EG entsteht. Die Randbereiche der senkrechten Gaubenteile werden im gleichen Material aber z.B. andererOrientierung beplankt. Ein Beschluss zu diesem Detailpunkt kann noch nichtnäher beschrieben werden.

Auf der zumHof orientierten Westseite des Daches wird neben der Gaube auch eine Dachterrasse hergestellt. Diese wird so ausformuliert, dass die Brüstung durch die von derTraufe aufgehende Dachfläche gebildet wird und in einer Höhe mit dem Gaubenaufbau verläuft.

Bauliche Änderungen im Inneren

Es ist eine neue Sohle herzustellen sowie eine vollständig neue und umlaufende Dämmebene als Innenschale. Keine Innendämmung z.B. Silikatplatten o.ä., sondern eine ganze gem. Vorstatik Hintermauerwerk aus Porotonziegeln z.B. T7 o.ä. ohneBelastung, sodass die Bestandmauerwerkswand unabhängig verbleibt. DieFundamente der bestehenden Außenmauern sind zu überprüfen und ggf. zu ertüchtigen; z.B. trockenzulegen. Sämtliche Innenwände werden in Leichtbauweise hergestellt, die Decke wird als Holzkonstruktion ergänzt, erweitert und ggf. ertüchtigt. Zum Teil werden Abhangdecken eingeführt, insbesondere in kleinerenRäumen wie Gäste-WC oder Küche.

Es folgt der vollständige Neu-Innenausbau des Gebäudes, inkl. aller technischen Ausstattungen nach heutigen Standards hinsichtlich sanitärer, elektrisch/elektronischer und informationstechnologischer Anschlüsse.

Bauliche Änderungen auf dem Grundstück

Im Außenbereich im direkten Umfeld um das beantragte Wohngebäude werden gem. Bodengutachten Drainageverlegungen nötig. In diesem Zuge werden auch die angrenzenden Platzbeläge saniert und teilweise an die neue OKFF angepasst.

Es besteht aufgrund der Grundstücksgröße eine Vielzahl von möglichen Stellvarianten für Fahrzeuge. Vor Ort gibt es keine festen Markierungen der Stellplätze.

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PDF für den Bauherren

Ein professionelles PDF für den Bauherren sollte folgende Abschnitte beinhalten

• Ein Deckblatt mit 
• Kopfzeile (Logo, Architekturbüro, Anschrift, etc.)
• Projektdetails ()
• Titel des Dokuments (z.B. Kostenschätzung nach DIN 276)
• Beschreibung (Vorgehensweise, verwendeter Preisindex, etc.)
• Erstellungsdatum
• Eine Kostenübersicht
• Nach den 100er Gruppen der DIN und / oder
• Nach Gewerken
• Eine Kostendetailansicht